惊天大逆转的背后小说阅读-第3节-其他-998读书网

　　中国地产：险中求稳
　　2008年8月，我国国家发改委和国家统计局公布的月度调查显示，70个大中城市房屋售价同比涨幅53％，为18个月以来的最低值。房地产市场拐点出现，个别城市甚至出现退房风波，住房开发贷款和抵押贷款成为银行新的不良资产来源。随着房地产新开工面积的下降，钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上，需求进一步恶化。
　　对于楼市来说，由于信贷紧缩致使楼市长达11个月的低迷，断供潮、退房潮、退地潮、房企资金危机等衰象频频出现。中央政府及时调整政策：为应对危机，提出了促进经济发展的十条措施；作为配套措施，住房和城乡建设部公布了三年内9　000亿安居保障房建设计划；发布新“国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；等等。
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楼市遭遇拐点
A北京
　　　成交量
　　在北京，市场观望气氛弥漫，楼市持续低迷，成交量同比下降幅度将近50％，如图11所示。
　　图11北京市2007~2008商品住宅成交面积对比图
　　2008年1～11月住宅成交套数和成交面积分别为74　366套、77909万平方米，较上年同期相比分别下降3471％和4580％；自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年初就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；年中由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，北京楼市观望气氛愈加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现松动；9月份以来国家为稳定房地产市场，出台一系列扩大内需、增加保障性住房供应等政策，使得住宅成交量有所上涨；由于10月份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份北京部分刚性需求得到释放，成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。
　　　价格
　　2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动，保障性住房集中供应成交拉低住房成交价格，如图12所示。图12北京市2007～2008年商品住宅成交均价对比图
　　从2006～2008年北京房价的走势来看，2008年上半年北京的房价较2007年同期有较大幅度的上涨，并且呈现持续上涨趋势，这种现象一直保持到4月份，进入5月份房价同比持续上涨，但涨幅放缓；进入8月，在经济适用房集中供应成交和商品房成交量减少的双重作用下，房价同比出现下滑，此后情况愈加严重。
　　B上海
　　　成交量
　　2008年，除上半年少数月份外；上海其他月份的住宅供应量较上年均出现减少（见图13）；表明房地产企业同样对市场形势持观望态度；并纷纷采取推迟开盘、减少开工等方式以观察后市走向。但成交下滑势头仍然加剧使得总体供过于求的局势已经形成。1～10月住宅供求比为12，是除2005年以外的最高值。
　　图132008年上海分月住宅交易情况　价格
　　从价格方面来说；2003～2007年的长期牛市使得上海房地产的价格惯性极大；虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机；但本年价格仍未出现普遍的深度回调。上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，处在僵持阶段；但自三季度开始；各种明折暗扣手段屡见不鲜，房价正式进入下降通道，如图14所示。
　　图142008年上海分月住宅价格情况C深圳
　　　成交量
　　2008年1～11月，深圳市商品住宅累计交易量为35　919套/33193万平方米，同比减少2545％/2847％；商品住宅累计批售量为61　275套/60030万平方米，同比增加2875％/2995％。到11月份累计供求比是179，比上年同期高出近一倍，供求严重失衡。
　　　价格
　　2008年1～11月深圳市商品住宅累计成交均价为12　998元/平方米，相比上年动辄每平方米15000元、16000元的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50％以上。
　　图15是深圳市2008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价的比较。
　　图152008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价比较
　　数据来源：深圳市国土资源和房产管理局。D重庆
　　　成交量
　　2008年1～10月，重庆商品房销售面积为204139万平方米，同比下降1793％；商品房销售额为57232亿元，同比下降1651％。2007年1～10月商品房销售面积达248725万平方米，同比增长928％；住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降178％、14％、290％，商业营业用房下降幅度最大。图16显示的是重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅。
　　图16重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅
　　　价格
　　2008年1～11月重庆主城区商品房成交价为4024元/平方米，较上年同期每平方米增长了735元，增长幅度为2236％。2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1～8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时又有保障性用房大量上市等因素的影响，导致8个月来成交均价逐步走低，和上年同期价格的差距不断缩小，如图17所示。
　　图172007~2008年重庆主城区商品房月度成交价格对比（元/平方米）
　　E南京
　　　成交量
　　2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1～11月南京共成交商品住宅36　163套，与2007年同期相比减少49　256套，同比降幅5766％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％，如图18所示。
　　图182007～2008年南京商品住宅成交量对比F青岛
　　　成交量
　　2008年11月份全市住宅成交面积为2394万平方米，环比下跌26％，成交套数环比下降241％。其中政策性住房成交364套，成交占比达到157％，比10月下降2263个百分点；非政策性住房成交1948套，比10月增加120套，如图19所示。从以上成交数据来看，商品住宅成交继续大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然当月青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出多项刺激居民购房的相关政策，但对刺激楼市成交的效果并不显著。
　　图192008年1~11月青岛商品住宅市场月度成交情况
　　

惊天大逆转
2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施，在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息；等等。
　　在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始出现量价齐升格局，土地市场也开始逐渐火爆，可以肯定的是，楼市反转其实在3月即已定局。
　　进入2009年二季度，地王、楼王频出现象已经十分严重，在一线城市，销声匿迹已久的炒房团又开始活跃，市场关于通胀的预期已经十分明显，各地房企捂盘惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，至此可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面将被另一次调控打压的情况也已不可更改。
　　据相关数据统计表明，在2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
　　A2009年我国房地产市场运行情况
　　　投资增长：情形大大出乎预料
　　在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来，全国房地产开发投资增长呈现加快趋势。1～11月，全国完成房地产开发投资31　271亿元，同比增长178％，增幅比1～10月提高12个百分点，其中，商品住宅完成投资22　369亿元，同比增长157％，比1～10月提高16个百分点。
　　　供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长
　　2009年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积2988亿平方米，同比增长172％，增幅比1～10月提高08个百分点；房屋新开工面积976亿平方米，同比增长158％，增幅比1～10月提高125个百分点；房屋竣工面积442亿平方米，同比增长261％，增幅比1～10月提高34个百分点。其中，住宅竣工面积367亿平方米，增长282％，比1～10月提高32个百分点。施工面积、新开工面积和竣工面积增速持续回升，说明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
　　　销售增加：需求集中释放，销售面积和销售额同步猛增
　　随着市场的迅速升温，商品房销售面积大幅增加。2009年1～11月，全国商品房销售面积75　203万平方米，同比增长530％；其中，商品住宅销售面积增长544％；办公楼销售面积增长392％；商业营业用房销售面积增长391％。1～11月，商品房销售额35　987亿元，同比增长868％；其中，商品住宅销售额增长915％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长584％和604％。
　　　价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
　　在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨57％，涨幅比10月份扩大18个百分点；环比上涨12％，涨幅比10月份扩大05个百分点。
　　　资金充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
　　2009年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48　170亿元，同比增长442％。其中，国内贷款8　994亿元，增长402％；利用外资413亿元，下降314％；企业自筹资金15　909亿元，增长183％；其他资金22　854亿元，增长766％。在其他资金中，定金及预收款13　347亿元，增长665％；个人按揭贷款7　009亿元，增长1301％。
　　　景气指数：持续走高，呈现U型趋势
　　2009年11月份，全国房地产开发景气指数为10278，比10月份提高075点，是2009年连续第七个月上涨，也是连续第四个月保持在100以上。
　　B主要特征
　　　土地市场交易活跃，“地王”频出
　　一是土地市场交易活跃。2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量首次超过了2008年同期水平。上半年，北京的购置土地面积从19万平方米上升到67万平方米，增幅达253％；天津的购置土地面积从28万平方米上升到146万平方米，增幅达421％；重庆也从138万平方米上升到186万平方米，增长了35％�

《惊天大逆转的背后》

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