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我认为，商圈的发展和写字楼发展的规律有相似的地方。写字楼有一个泛CBD的发展趋势，原来的核心CBD之所以兴起的原因在于，规模效应、效率提升等因素，但随着城市的发展，原来核心CBD的优势正在消失，比如交通拥堵、光污染、成本大幅上扬等，这时候CBD外围的泛CBD的兴起就弥补了上述的缺陷而受到追捧。比如我们近期操作的大华集团的一个写字楼项目——华宜大厦，就是这样的例子，宜山路中山西路是上海市级的交通枢纽，虽然不是处在徐家汇核心的商圈，但有更好的交通、更大的发展前景、更低的商务成本等优势；所以被众多客户所认同。
我们曾有一个印度客户，原来在徐家汇办公，年纳税金额五百多万，徐汇商委想尽办法要把他留住，但是留不住，他对那里的租金受不了了，就搬到闸北区了，闸北租金除去政府补贴后只有两块钱，而且这个楼的硬件非常好。
写字楼的这个情况用在商业上是同一个道理，比如说五角场，城市副中心的崛起、区域性商业中心的兴起取代了原来核心商圈的一些功能。住在虹口区的人，买商品要跑到南京路、淮海路去买。这就逼着那些原来老的商圈必须要升级，然后由此来提高自己的竞争力。有几个地方的商业升级无一例外地都拔高了自己的定位层次，实际上印证了这个观点。现在有外环，还有外郊环，所以我说，随着城市架构的扩展也必将有一大批“泛商业中心”的兴起，其实也就是区域商业中心。
请简单评述一下各大商圈升级的定位和特点。
我先谈谈对定位的看法，因为我理解的升级不是更改定位。按照我的理解，升级应该是在原有定位上进行调整和完善。如果是更改定位，那我觉得就该慎重。大商圈之所以是大商圈，核心商圈之所以有今天的影响力和地位，是因为大家认同它。如果市场发生了变化，根据市场的变化进行自身的调整和完善，这叫升级，我觉得这不叫更改定位，如果是更改定位的话就另当别论了。 。 想看书来
上海各大商圈再次升级原因何在（2）
定位的原则是，一定要简洁，核心是在于简洁、精准。用繁琐的语言很炫、很煽情地来描述自己的定位，十有*已经背离了定位的核心，定位就是非常的简单、非常的准确。
从这个角度来看，南京东路步行街这个定位和升级以我个人的判断来说应该是成功的，不会有大的问题。因为它原来的客群是抓住了本地消费中高端的客户，以及有大量的外地游客。这个步行街在中国商业上的地位，按照我的想法在可以预见的时间里是不可能发生更改的中华第一街。因为现在区域性的商业中心的崛起，实际上取代了它很多原来的功能，它定位成大众的高端，我个人感觉还是比较精准的，对于它的未来我本人比较看好，不会有什么问题。
另外一个是南京西路“梅泰恒”商圈的高端定位，我想也不会有大的问题，但是这次静安商圈的升级还不是指“梅泰恒”商圈，而是指以越洋广场、会德丰、东海和嘉里中心二期、百乐门等五地块形成的新商圈。严格意义上讲，这不是升级，而是正在形成过程中的商圈。
淮海路的商圈受到的挑战可能会比较大，虽然其“更时尚”的定位不会有太大问题，但购物环境的改造和升级将会遭遇挑战，它的配套和完善，如停车位、进出交通的便捷性等导致淮海路可能面临的困难大一点。
豫园，如果按照目前定位我本人不看好，可能要走弯路。现在它要引入大型的商业模式，引入高端的品牌，其实它是在更改定位，不是在升级。这么做是很危险的，应该慎重。上海是古今中外文化交融的城市，那么豫园代表的是传统文化，并且也是个外地人、外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，只要对自身作一些调整升级和完善就行了，但核心的定位不能变。如果引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户，定位雷同，我觉得这是自取灭亡。
最后一个避不开的就是徐家汇商圈，接下来还有四十几万平方米的商业区划推出，形成核心商圈原本是没有问题的。但我们知道，徐汇附近有一个规划，有230万平方米的一个非常大型的商业项目，在中山西路宜山路这个地方，定位也非常高，原始的资料我也看到了，但是我觉得非常担心，也会引入奥特莱斯，做国际一线品牌。它们距离非常近，并且把商圈定位成全市级的，这个可能就会影响到徐家汇商圈的发展。这个项目目前还在规划的初期，最终定型怎么样还不太清楚。
新一轮的商圈升级可否达到其预期效果？商圈升级要达到预期效果，最重要的是什么？
我是针对咱们今天研究的这几个传统商圈来讲的，如果要升级成功，一定得区分什么叫升级、什么叫更改定位。按照我的理解升级不是在更改定位，只是在完善和调整，自我调整，使其更适应市场的一些消费习惯的改变。
我认为，商圈升级要做差异化。差异化的前提就是要做市场细分，各自去抓自己的主流目标客群。举个例子，比如七浦路成功的原因就是差异化定位。再一个，既然是基于自身定位的一个提升和完善，立足点应该是在硬件和软件上同时更改。软件的提升，就是要使商业服务、商业环境更人性化，实际上，上海的服务业所占比例相对于全国其他城市来讲已经非常高了，但是服务的意识、服务的水平却不见得比中国其他城市好，这一点是急需提高的。而服务能够创造价值，这是毋庸置疑的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）
访谈时间：（2010年2月7日）
请问李总，您对现在的楼市，特别是在房贷调整下的楼市有什么看法呢？
我认为目前的调整是很正常的，成交缩量，部分的楼盘促销，这是在2009年行情里面没有出现过的。有传言说，有退房潮，但是我仅仅是从网上看到的，也有一些案例说过。但是我没有研究过。导致集体退房的原因有很多种，比如说这个房地产项目当中存在质量问题，比如开发商和客户之间有违约、承诺不兑现的情况，再或者说这个楼盘的价格是不是确实完全背离了目前的行情，炒作成分太高而导致的集体退房，等等，总之，就算是有集体退房的情况发生，但毕竟是个案，我们必须要具体了解才能确定，就这些例子来讲，不能作为一个判定目前市场行情的普遍情况来看。
除这些个案外，促销打折的楼盘又重新出现，个别楼盘价格有下行的迹象，这样描述比较准确和客观，出现这样的现象，为什么我说正常呢？有这么几个原因：
第一，临近年关，是传统淡季。
第二，2009年一年天量的成交对后期需求提前透支，2009年上半年成交是以刚性需求为主，下半年大部分是投资需求，刚性需求会受到房价快速上涨的抑制。
第三，还有一个非常重要的原因就是国家重启对房地产的调控，投资客对此比较敏感，利率优惠和税收优惠取消再加上首付提高，累加在一起大概对总房价将产生12％左右的影响。
上述因素对需求都会产生抑制作用，所以，市场目前的反应，我个人认为很正常。
最近焦点应该是放在房贷紧缩这一条上面，李总您对房贷紧缩政策以及整个市场的影响是如何看待的呢？
单从影响来看，是多重政策效应累加出来的结果，如果单从房贷影响来看，影响并不大，当然也有。首先，讲房贷无非指两条：二手房首付提高到四成和取消七折优惠利率。优惠利率以目前房价水平而言，占总房价的比例非常低，可以忽略不计，影响也比较小，对未来预期影响面也比较小。但首付提高到四成影响比较大，为什么这样讲呢？我们把市场需求分成三类：第一类是刚性需求，这对他们来说是雪上加霜。本来房价高涨之后，对他们需求的抑制已很大，现在再加上门槛的抬高，压力是不言而喻的，如果保障性住房、廉租房不及时跟上，对于中低收入阶层，尤其是低收入阶层这批消费者来讲是非常不公平的，这体现着政府职能、体现着社会公正，如果政府不重视，不跟上，是会付出代价的。
第二类是改善型需求群体，我认为对他们的影响会比较小一点。所谓改善型需求，住房本身没有问题，原来住两房，现在要改善自己的生活条件，住三房，对于这样的人来讲，首付提高了，无非是压缩了选择面，原来可以买好地段的房，价格高一点、环境好一点的，现在无非是选择面小了些。
第三类是投资群体。房贷提高对他们的影响是，降低了收益杠杆，原来首付20％的时候，是1∶5的杠杆，100万元的房子首付20％，付20万元，得到100万元的收益，获得的是5倍的杠杆收益。现在首付是40％，相当于只有25倍的杠杆收益了。可见，首付提高对这个群体的影响也是比较大的。
不过，从2004年开始的宏观调控对5年内二手房转让住房的征收重税，现在活跃在市场上的短期投机客已经非常少，现在活跃在市场上的主要是中长期投资客。对于这类人群来讲，典型的特征是他们有钱，并不一定要借多高的杠杆实现自己的投资收益，虽然提高首付对该群体有影响，但关键是他们对后市的判断和预期，如果他们认为房价仍然上涨，那么我觉得对他们的抑制是短期的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（2）
我再举两个例子，比如豪宅市场的井喷，比如二手房、商业物业以及别墅都要首付5成，为什么这些物业还有这么高的成交量，所以从这个角度来讲，首付比例对房产的成交量有影响，但不大，持续时间不长。
进一步收紧贷款，对开发商也有影响，2009年出了很多地王，价钱一个比一个高，对开发商会造成什么影响？
对开发商的影响，首先我认为目前中央出的一些政策，可能是年关效应，马上就要到春节，大家都来秀一下，虽然话说得比较尖锐一点，但都是实情。过了年，很有可能该干什么还干什么，这是我个人的看法，当然也不能肯定。
第二，就目前出台的政策来讲，这些政策都没触及形成高房价的本质，刚才我们讲过的二手房贷款，由首付20％提高到40％，我认为这很正常，房价一直不断高企的过程是首付二成，随着房价不断上涨，银行不断累加风险，二套房首付提高至四成，对银行而言是很正常的规避风险的市场化手段，如果房地产市场经不起这么个变动，那就说明它太脆弱、太危险了。
具体到对开发商影响这一块儿，有说法说2010年信贷规模是8万亿元，而2009年是不到10万亿元，不和2009年相比，而是和2009年以前年份相比这是天量，所以说，对房地产信贷投放量在2010年还是实施宽松的政策，所以开发商缺不缺钱不是问题。
再者，2009年绝大多数的开发商在四五月份的时候，或者说六七月份的时候，销售额已经超过2008年全年，2009年全年下来，多数开发商回收的资金量已经达到历史最高，短短半年，就从“杨白劳”转变成“黄世仁”——不差钱。经过2008年的市场调整，这些开发商再头脑发