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投资房产应注意的问题（9）
8．各组成部分面积细约定
案例2
长期以来，赵先生一直梦寐以求能够拥有一间带大客厅的房屋。2000年1月，赵先生被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购买此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒他一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他一进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么大。失望之余，他想一定是开发商在面积问题上作了手脚，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。赵先生据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商找回点赔偿？
【律师建议】本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本（阳台造价一般较低）。开发商如此“精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能买到满意的商品房。
9．购房人可以自己请人测绘面积
案例3
江女士预购了一套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑面积为80平方米。今年8月份入住时，开发商与江女士结算的建筑面积数为7813平方米，并退还了江女士部分购房款。入住后，江女士总觉得房屋建筑面积没有7813平方米。于是，在律师的建议下，江女士委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，江女士委托的测绘单位与开发商委托的竟是同一家。而这同一家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方米。江女士拿着这个测绘结果找到开发商，开发商对此不加理睬。江女士无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。为息事宁人，测绘单位找开发商协商，开发商这时也觉事态严重，由于怕其他业主相继闹事，便同意按75平方米建筑面积的标准为江女士多退购房款18780元，并愿意承担江女士因测绘而发生的一切费用，但开发商也向江女士提出条件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得对外宣扬、公布此事。江女士见开发商肯退钱，又肯承担测绘费，便各人自扫门前雪，答应了开发商的苛刻条件，与开发商签订了退款、保密协议。
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投资房产应注意的问题（10）
【律师建议】购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么呢？建设部与国家测绘局联合发布的第83号《房产测绘管理办法》是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。《房屋测绘管理办法》规定，房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
10．异地投资购房，看清背后的法律风险
近年来，随着楼市房价的不断走高，以及外地旅游投资房产不断过来“拉票”，购房者异地投资房产的脚步变得越来越频繁。可是，巨大的商机总是与更大的风险并存。
对于以下方面，一定要细心注意，防范风险：
？认准开发商的资质：投资者选择开发商时要看清两点：一看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。二看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。
？亲临现场考察：实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。
？考量当地的城市规划：投资者要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响。
？延长付款时间来分散风险：因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。殊不知，这样也是将风险一次性摊在自己头上。选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。
11．委托房屋中介买二手房购房人要注意五个法律风险
？交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
投资房产应注意的问题（11）
？交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。
？交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
？交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
？产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。
12．个人按揭贷款购房的法律风险与防范
按揭，是英语“Mortgage”一词的粤语音译。有些购房人认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，其实，按照理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是一种民事法律行为，或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方（开发商）及金融机构（银行）三方的一种制度。它的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。
按揭购房制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，有4~7个法律关系：
投资房产应注意的问题（12）
一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；
二是买方与银行之间的资金借贷关系；
三是银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；
四是开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；
五是买方与银行之间的房屋抵押关系；
六是买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；
七是当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。
由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：
①开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作他用，或卷款潜逃；
②开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其他原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
③房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证；
④开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格；
⑤没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
⑥开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
⑦银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
目前，购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的，国内消费者的观念不同，笔者认为消费者可以仔细关注下列问题，尽量降低交易风险。
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投资房产应注意的问题（13）
第一，要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不�