在美国，种族问题是谈不得、碰不得的话题。试想想，美国人只称黑人为非裔美国人（African American），即使将黑人称为黑人也是种族歧视，美国人对种族问题的禁忌可想而知。笔者在美国一家酒店工作时，就试过因为在报告中写”黑人”（black man）”，而被营运总管臭骂一顿。
不过事实上，美国社会仍然普遍存在严重的种族歧视，只是由几十年前的公开歧视，转变为现在的暗地里歧视。美国的黑人当然对社会存在不满，这是不难理解的事。
最初，看到大量美国黑人业主因断供而被没收物业，比例上完全不合符逻辑和情理时，已感到次贷的本质可能是种族问题，而不是单纯的经济问题，因为次贷的破坏力集中在黑人小区。例如，次贷重灾区的北加州邮编地区95832，和加州首府萨克拉门托的奥柏克区都是黑人小区。当时，邻近的东亚人小区几乎没有受到次贷影响。次贷的实况似乎表明，一部分责任在于美国黑人的轻率置业态度。
和业内人士讨论过，发现他们不愿谈论次贷风暴的种族因素。有次我和一伙人闲聊，其中一人说恐怕次贷经济问题会演变成种族问题，我响应说这件事情应该是种族问题演变成次贷经济问题。各人当时惊愕的表情真是难以形容，他们都明白，我的意思是将次贷问题的责任放在黑人身上。在他们心目中，黑人只会是受害人，否则就是种族歧视。结果他们听后立即离开，连good bye也没有说。
据了解，当中国人或者香港人找房贷经纪做贷款时，最关心的是每个月付多少钱、利率是多少，通常还会到处去寻找报价，很少会只问一家。黑人的置业心态和中国人完全不同，寻找贷款时只关心一件事：我能借多少钱。不像中国人那样重视日后还款的金额和年期。有些房贷经纪同时是地产经纪，抓住黑人的心理，帮黑人做贷款时就会想办法推荐些较贵的房子给他们。例如，有位黑人想做35万美元贷款，经纪向他推荐价钱贵一倍的70万元豪宅。当然，经纪还会花言巧语地说，某某球星也住在这个小区等，只要这位黑人能够取得贷款，十拿九稳，经纪就可以做成这宗买卖。
中国人的情况完全不同，无论经纪推荐怎样好的物业，都会先看每月供款金额。金额太高的话，什么花言巧语都听不入耳。经纪这样做只会浪费时间。
美国黑人在借取次贷时，除了得到不合适的次贷、根本无能力偿还的次贷、利率过高的次贷之外，还有过高的提早清还房贷赔款（prepayment penalties）。
根据统计，在同一时期，对比取得次贷的美国白人，取得次贷的美国黑人还会有6％至34％机会，得到较高的提早清还房贷赔款规定。这是美国黑人特有的情况，没有出现在其它族裔的次贷借款人。这项提早清还房贷赔款，是在次贷合约上订明于借款人一次过偿还房贷时要支付的总金额，通常是尚欠金额加某固定利率的利息，如果这项赔款金额过高的话，次贷借款人将无法转按，继而被困于极高利率的次贷。
如果笔者要做次贷，必然会找一位房贷律师审查次贷合约，看看有没有滥收费用、利率过高、房贷公司可有行骗前科、贷款种类是否合适等问题。在加州，房贷律师审查费约500至1000美元。笔者几乎可以肯定，律师一定会找到一些合约上的问题。置业是人生最重大的经济决策之一，付这笔钱找位专业人员审查贷款合约是极佳的投资。请不要误会，笔者并非替律师楼招揽生意，只是想读者知道市场上有这种服务。陷入掠夺式次贷的置业者本身亦有疏忽责任，只要花几百美元费用就可以避免受骗。
二、次贷经纪的压力
读者一定想知道，出现问题的次贷借款交易都有文件纪录，经手的经纪一定逃不了关系。为何那么多房贷经纪会处理有刑事责任的骗徒借款？
第八章 涉及次贷的各方实情（3）
房贷经纪当然知道经手有问题的次贷贷款会惹麻烦，但是经纪却不能按本子办事。房贷经纪并非只考虑眼前的赚钱生意和日后的官非，他们还要争取客户和生意。贷款行业竞争激烈，凡事按本子办事必定业绩差，那意味着很快就会被公司开除。普通的次贷经纪坐在办公室就能赚到五六万年薪，算是高薪厚职。因此明知次贷生意并非合情合法，也要在公司的压力下屈服。而且越是违规行为多的贷款经纪，业绩越好，越会得到公司重用。结局是全公司的经纪都争着犯规，争着做不应该做的贷款。部门经理和分区总管亦是一样，对下属的监管只重业绩，不重法规。犯规越多就越爬得快、升得高。
他们之中更有人对法律一知半解，以为某些程序合法，其实却是犯法的。例如，有些次贷经纪向客户提供的忠诚估价中，声明经纪会在这宗贷款中从放款次贷放款人得到佣金0…7％，这情况就像声明自己的年龄介乎0至100岁一样，虽然没有说谎，却肯定违法了，因为法律规定要写明实际金额。更糟的是，经纪以为向没有资产的人提供次贷最安全，因为他们日后被收楼的话，也没钱聘请律师控告自己，于是一看到对方没有资产就为所欲为。现在的情况是联邦密探和检察官出面，调查及检控违法的次贷经纪。笔者可以肯定，有部分次贷经纪根本没有想过会自己会被检控。
其中还有一项房贷经纪常犯的错误，就是虚报物业价值，即抵押品的价值，这样做同样是触犯美国法律18 。次贷经纪通常以物业成交价作为抵押品的价值，却忽视了物业的真正价值。美国政府计算物业税时，是以市值租金为根据，推算真正的物业价值。当物业税的估值远远低于成交价时，次贷经纪有责任拒绝承办这项交易。有一段颇长时间，物业的价值都被严重高估，与真实的价值脱了钩。部分房贷经纪只想着发财，向次贷放款人收取回佣，故意将利率抬高，又将不合适的次贷推介给置业者，或是明知物业价值有问题也不采取适当行动。
这些经纪无视法律及没有社会责任，都是美国次贷风暴的成因之一，因此美国的司法部门正在调查及起诉违法的房贷经纪；可是，那些忽视次贷放款人及社会利益的虚报收入借款人，虽然犯了法，却可以逃过检控。这也是美国文化独有的扭曲正义感。
三、贷款公司推动次贷畸形发展
没有放款的贷款公司或者贷款机构，即次贷放款人的协助，经纪也无法完成有问题的次贷交易。次贷放款人将钱借给没能力供款的置业者或者炒家，看来是很笨的商业活动。事实上也确是低能。而罪魁祸首，是因为贷款公司受制过度才会出现。
九十年代末期，美国银行或者贷款公司要进行房贷贷款并不容易，除了法律规管太多，管得太死之外，贷款程序复杂而且手续过多，拖的时间也太长。首先，借款人要向银行申请贷款并得到初步批核，主要是审查借款人的资产和信贷记录；如果信贷人资产不足或者信贷记录欠佳，这宗房贷申请会被拒绝；审查合格之后，便要找银行以外的独立评估员评估物业价值，有需要的话还得找工程人员检验；跟着再找独立保险公司进行担保；最后由一位名为结案人员closer的次贷放款人代表签置房贷文件。过程涉及多位在政府注册的专业人员，文件和程序并不简单，如果房贷是八成以上，还要具备私人贷款保险，即是俗称PMI（Private Mortgage Insurance）的保险。有些人办理两三个月都未能得到贷款。房市是变化快速的市场，要等两三个月才能完成买卖，从事贷款业的商人和想得到房贷的置业者的困难，可想而知。
贷款机构看到次贷易做，不受法律监管，当然取易舍难，大家一窝蜂地做次贷。做次贷只要一位房贷经纪将借款人介绍到次贷放款人那里去，次贷放款人肯放款，便完成了所有过程。由于是私人贷款，政府亦不愿监管。除了加州之外，美国的房贷经纪不需执照、没有法例监管，他们的质素自然良莠不齐。房贷经纪是吃佣的行业，当然尽量批出贷款，不理会供款人的还款能力，当大家发觉批贷款太滥时，情况已非常恶劣。
第八章 涉及次贷的各方实情（4）
＇图B1
这是一盒早在次贷还未大行其道时，派给贷款申请人解释贷款过程的录像带，1995年制作。录像带的内容仍然有用，因为除了次贷之外，在美申请房贷的过程和十多年前差不多。繁复费时的房贷申请程序，相信是次贷在美国大受欢迎的催化剂。＇
经纪和借款置业的人采用次贷，主要因为借款人信贷不良或者无法证明收入，也有部分人是为免却繁琐的程序耽误时间，而先采用次贷买下房子，日后再做转按。现在美国次贷的元凶2/28 ARM，即是头两年定息优惠供款（通常是％）免供本金，其后28年高息浮动利率供款（通常是％）的房贷方式，正是针对先以次贷买房子，两年之内转按为优惠贷款。置业者先以次贷买下房产，两年之内可以建立一笔资产，并通过定期供款得到良好信贷记录。到时再花一点钱（通常是未清缴款项的2％手续费，再加上原本次贷合约规定的提早清还房贷赔款）做转按，避过第三年开始的高息供款。可惜，房市下滑，楼价疲弱，早前买的房子变成负资产，不能转按。结果，借款人被困于次贷贷款，无法脱身。
如果美国的房贷监管法律比较宽松，上述先用次贷买房子然后转按的次贷借款可能根本不会存在，次贷的影响亦不会如此严重。
事到如今，那些议员无视当前的环境及前因后果，不断立法监管次贷。难怪美国人叫议员是“制造法律的人”（lawmakers）”。
四、美国政府监管不力
政客的过失
无可否认，次贷风暴的形成是一大群人长时间违法交易的结果，要是美国政府严格监管，次贷风暴绝对不会出现。可以说，美国政府应管不管，不管的却尽力去管。高风险次贷没有监管，风险较低的优惠贷款却管得死死的。
美国政客对高风险的次贷不闻不问，也是构成次贷风暴爆发不断的原因之一，这又是美国的一个社会问题。美国人崇尚自由民主，对于任何政府监管都会抱怨。提出立法的议员必定受到排挤和非议。为此，美国的议员和政客面对社会问题时大多不闻不问，要到真正发生严重事件才出来讲话，得到支持才会动议立法。
次贷贷款是自由社会的私人商业行为，有人肯放款，也有人肯借款，证券市场上有投资者肯买入以次贷为抵押的证券，政府立法监管就是粗暴干扰自由市场运作，阻碍经济发展。政客虽然早知次贷危机的存在，但是碍于自由经济原则而不便立法干预，他们只能等到危机变成灾难时才能插手。
2007年年初，当次贷危机出现时，华盛顿的政客都将注意力集中在伊拉克战争。传媒和政客一样，只关注观众和读者关心的问题。政客更是只关心选民关心的问题，次贷灾难未出现，选民不关心次贷危机，顺理成章政客也不关心，结果便错过了化解次贷危机的最佳时机。
次贷问题比其它问题复杂，当需要政客插手时，骨牌效应已经出现。次贷危机出现后通过的一大堆法案，都是事过情迁之后的多余举动。�