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他越说越兴奋，还真不时有电话进来，他对电话那头说：“我一次性购进2000辆车，车价必须便宜，一次购入2000辆小型货车是什么样的概念啊！一辆便宜500到1000元，能省多少钱呐！”电话那头还真同他还起价来。过会，又一个电话进来，是印刷厂的，他又说印刷的价格要便宜，一天是几吨的印刷量，这个大业务给谁做都是做。每张省几分或者几厘又是什么概念？
乖乖，一次就能购进2000辆汽车，一天就要印刷几吨的宣传品，看样子这人还真是有钱呐！一次性购进2000辆车、一天印刷几吨宣传品需要多少钱？粗略地算一下，一辆车按10万元计算，2000辆就要2个亿人民币呀！何况一辆车不止10万，花的钱那就更多了。做保健品这行还真赚大钱！
按照商业规律，真正的商人是不会这样一次性投入的。没过多久，他搬家了，手机也没人应答了。他从浙江撤走了。最终查实，他根本没买过一辆小货车，也没做过一张纸的宣传。据说他目前已经改行，不做保健品生意了。
有人说：京城的民间隐藏着自称手眼通天，没有什么事搞不定的大人物，上至国务院，下至老百姓，无所不包，无所不能，只要他们一出马，什么事都能一马平川。也有人说北京的大人物随处都是，没准在一棵老槐树下下棋的老人就是清朝某一大官的后裔呢！
有一顺口溜：不到深圳不知道自己钱少，不到上海不知道啥叫乡巴佬，不到北京不知道自己官小。皇城根下确实藏龙卧虎，人才济济，无外乎外地人都说北京是大都市。就是在这个大人物聚集的大都市里，有些人常常拍着胸脯、信誓旦旦地对人说：“某某银行行长是我铁哥们，贷2个亿、3个亿没问题，我说了算。”国家的银行似乎成了他家的厨房，想吃就吃，想拿就拿，真是不吃白不吃，不拿白不拿，不贷白不贷。还有人说，历任的国家领导人都是他家的大舅子。这些手眼通天的大人物所说的话，你能信吗？
近日，有个小女子要搞大项目。这位刚大学毕业不久、还没出茅庐的小女子给我打电话说：她已同人合作搞了个大项目。殊不知，大项目里隐藏着许多大 “道道”。 大项目里有许多大的不确定因素，并不是一个乳臭未干的小女子所能控制得了的。实际上，这个大项目也远远超过了她的能力。我实话对她说：“目前你还没有能力做这种大项目，……”还没等我把话说完，她极为不礼貌的说了一通话，就搁了电话。
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（5）
本想是引导她先踏踏实实从小项目入手，练练手后，再去做大项目，不料把我呛了回来。年轻人就知道心有多大，天就有多大。不在各种小项目里跌打滚爬摸出个“套路”，谁能知道大项目里面陷阱有多“大”？
有些人，小事不去做，大事不会做，以为一口就能吞下头大象，一日就能成大名。京城挂有国际级、国家级的各种协会多如牛毛。什么名家、名商、牌头越大越好唬人。你一不小心一夜就能成为“世界级名人”。 在大京城，有些“大”组织就是帮你出“大名”的。因为，只要你交够钱，你立马就会变成“大名人”。昨日是大乞丐，今日摇身一变就是世界级的大名人的可能性也是极大的。
二 商业地产新思维
导读：商业地产新思维：高起点、低姿态、融集民间资金。商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。中学为体、西学为用。
假如你爱我，我劝你做商业地产，因为商业地产回报率实在太高了。假如你恨我，我也劝你做商业地产，因为商业地产风险也实在太高了。
住宅地产竞争白热化，使很多开发商瞄向了商业地产，觉得商业地产又是一块大蛋糕。这必然引起商业地产的大战，其中鱼目混珠、哄抬、炒作的事自然是避免不了，但不能因为这样就采取“一刀切”的政策，千万不要重演“上海感冒，全国吃药”的大戏。
商业地产的发展如何收、如何放，收到什么程度，又放到什么程度，这个尺度是政府执政能力的体现。政府应该出台更规范的政策，并以引导为主。政府应该像领航员一样，避开暗礁，引导商业地产的发展。
现在商业地产的门槛已经很高，如果国家继续对商业地产进行调控，那么注定小公司都会破产，大公司也是难以为计。若是采取再提高贷款门槛，以及在税收上进行调整，那么会使商业地产的空置率更高。
商业地产的定位应促进该区域的经济发展，同时该区域的经济发展反过来又会促进这个城市的定位，这是相辅相成的。重庆有一个地方叫磁器口。这个地名同北京的一个地名一样。重庆的磁器口是一百多年前商家之地，码头非常繁华，古色古香一条街，相当于北京过去的前门大栅栏感觉。昔日的商家、帮会都在这里活动，市面都是由帮会维持，有一套商业规矩，而且生意非常红火。据说五、六年前，重庆政府准备拆掉这条街，但遭到很多专家和老百姓的反对。最后，重庆市政府经过研究把它保存下来。这条商业街确实一片繁荣，家家户户生意做的很兴旺。它告诉我们；商业定位和城市定位，千万不能千市一面、千城一面，要有其特色，必须走自己的特色之路才能吸引广大的商户来这里投资。
目前，中国太需要这样带有特色、充满活力的城市或市场。这也说明，进行市场和城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西，只有这样，我们的城市定位才会更加的准确，区域经济才会得到更大的发展。
正所谓“治大国若烹小鲜”，商业地产也一样。各地的民情、民风不同，不能单用一个行政命令去“一刀切”。商业地产的发展不能急，不能恼，要“和平演变”。
商界有个洗牌的过程，因为大小企业在国际化面前，都会接受一个严峻的考验。考得过关，考不过关，出局于否，就看企业的综合能力了。分数面前人人平等，市场面前也是人人平等。txt电子书分享平台
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（6）
前期业态定位不反复、不折腾是商业地产招商的重要原则。宁可前期多费时间与商户沟通，多做调查研究，也要开业时“一炮打响”。“三起三落”的商场再重振旗鼓那是难上加难了。
不管出局与否、洗牌与否，商业地产都面临着招商难、难招商的现象。招商成功60％、70％达到开业的要求之后，那就基本成功。招商不成功，所有的经营理念就会变得苍白无力，所有的方案都是废纸一堆。招不来商，大谈国际最一流的理念都没用，真本事就是在招商上。招商难、难招商，已成为商业地产发展的瓶颈。把目标瞄准在世界500强，国际一流品牌的同时，要两条腿走路：一是对接国际品牌，二是对接浙江商人。因为浙江大商家和小商家都在抱团，把一大帮的浙江企业家、浙江商人串起来集约经商，达到规模效益。
就现状而言，商业地产有四点新思维：
第一，做商业地产必须是高起点。高起点就是要将本土化与国际化接轨，具有国际化的眼光的同时要更符合中国的发展国情，但高起点并不就是国际化。我们国内现在的消费能力实在太强了，内需也太强了。有些人就知道要瞄准世界500强，开口闭口就是要世界500强的企业或商家，而忽视了国内市场的需求。比如有一个项目，我在07年春节前后，分别考察了两次，老板开口闭口就讲，要将辐射能力达到1000平方公里，要把世界500强的品牌引进进来。平心而论，在中国的二、三线城市都要同世界500强接轨，都要求该地的市场达到几千平方公里的辐射能力，这不符合中国目前的实际。
第二，做商业地产要低姿态。瞄准世界500强的同时，要从一平方公里做起。没有一平方公里，那有一百、一千平方公里！做商业地产一定要符合区域经济发展。现在许多人往往用北京、上海等一线大城市的商业概念套用本地的商业，往往用北京西单、王府井的商业概念来套本地的商业。招商目标定位过高，忽视了本地的消费能力和本地的商户，大大高估了所在城市的消费功能和商业辐射能力。有些三、四线城市都在开发大规模的商业地产，造成了定位难、招商难，一下子就难到底了。高起点，一定要有低姿态，要结合本土和区域经济特色来做，就可能会做得更好。
第三，做商业地产要融集民间资金。按照浙江商人资金运作的手段都是八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮。从没听说手头有100个亿都在运作同一个项目的。不妨借鉴浙江商人是如何运作资金、如何做商业地产的方法。浙江本土的三线城市，如；义乌、永康、台州经过十几年的运作已发展成为有国际化影响的、有特*域经济的城市。在这些地方，大多数民营企业的资金都不是从国家贷款的，而是民间集资而来的。民众资金运作的观念也都在创新，不会有等、靠、要的观念。
第四，管理运营模式要有所突破。有一些商业地产的项目花高价请一流的国际运营公司来运营管理，这也不太切合实际。因为国际一流的运营公司缺少的就是本土化的经验和体会。离开本土化的土壤来嫁接西洋化的种子，肯定结不出原汁原味、符合本地口味的果实。实事求是、因地制宜，结合本地区域特色来做商业地产，更符合中国绝大部分二、三线城市的实际情况。这样，才能把商业地产做得更加吻合我们中国的大众化。
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（7）
商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。
在城市运营中，一定要做好商业。商业繁荣了，城市的发展也会相应地繁荣起来，反之，城市化进程则易受阻。这一点在北京崇文区的红桥市场就体现得非常充分。当年这个地方全是大棚和地摊户，后来随着大批浙商的涌进，该地的商业迅速发展起来，同时也改善了该地区的基础设施建设，大批的住宅小区也被建立起来。在城市运营时，我们需要注意的是避免千城一面，避免大拆大建，要充分挖掘一个城市的文化底蕴，不能为了修建高楼大厦而拆掉很多具有民族特色、具有深厚文化底蕴的建筑。否则，我国的城市化会失去自己的特色，这样的城市化也是得不偿失的。任何一个城市在推进城市化的过程中，应该充分论证城市建设方案，深度挖掘具有历史底蕴的东西，并把它做大做强，突出自己的个性和特色。
无独有偶，天意批发市场也属于相同的状况。该地区以前也是一个棚户区，随着大批浙江商人来此地经商，很快它便成为了北京颇为有名的商品批发市场。天意商场的形成、发展、壮大，同时也带动了它所在区域经济社会的发展。所以，在城市化进程中，大力发展商业是非