卖出去，特别是小户型项目。张裴军对小户型特别有感情，因为是属于自己这个年龄段的定位。
张裴军把上海所有的小户型跑了一遍，发现买小户型的大部分是投资客户，买来进行出租。他想何不把这个小户型包装成带租约的方式出售，这样更容易卖，从产品出售到后期的经营都统一进行，赋予地产更新的理念。他做了一份很详细的研究报告，并向公司推荐引入酒店式公寓的战略管理，这样让酒店式公寓的经营更加专业，各司其职，更能显示地产企业所具有的专业资源整合能力。
张裴军的报告得到了市场营销总监王飞的赞赏。公司决定除了在上海进行推广，还准备在浙江的温州地区进行推广。因为浙江地区藏富于民，温州人买起房来是没商量的，只要有一个人买，周边的人都会跟着一起买。
引入酒店式管理的方案已经进入商议决策中，张裴军开始着手进行整体装饰工程的设计，还包括后期推广。
在推广上，他采用了软文方式着重介绍酒店式公寓的投资价值前景，结果售楼处还没开盘，来看房的人就络绎不绝，大家对这个总价低收益好的楼盘持有相当乐观的态度。
开盘那天，售楼处挤得水泄不通，特别是一车温州人的到来，使场面更加火暴。温州人买房的速度惊人，看过样板房，马上就付款，眼睛也不眨一下，和上海人要看上七八遍相比，温州人购买房子的速度显得很粗放。
张裴军刚上任，旗开得胜，这不仅得益于市场，也得益于对地产运营的深刻理解。
这个项目的运作很快成为了公司里的典范，大家都知道张裴军这个小伙子很能干，首次突破了企业里的条条框框。
“张经理，人不可貌相，海水不可斗量呀。”同事都来跟张裴军套近乎。
“呵呵，主要是大家的功劳，没有团队的努力，一个人是完不成的。”
“下一步做什么经典楼盘呀？”同事们问。
“要看公司的整体安排吧。我们部门主要在于执行。”
“张经理是一个人才啊，做事情和我们以前的风格相比，速度快多了，是我们大家学习的榜样。”
“过奖过奖。”张裴军笑道。
初来乍到，便能获得好评，张裴军自信心飞速攀升。第二天，他就约了刘亚菲，向她报功。
2。不仅是一个产品，更是一个作品
“哇，我的真命天子也。说你好你就好，不负众望呀！”刘亚菲笑道。
“在上海这个大都市，没有你的鼓励，我一个人单枪匹马战斗不起来呀！”张裴军显得很兴奋。
“哈哈，小乖乖有出息。今天想吃荤的还是素的？”刘亚菲*道。在她的身上始终有股火辣辣的味道。
“想吃荤的。”张裴军也不怀好意。
“那来吧！”刘亚菲做出了一副敞开的姿势。
张裴军一个猛扑，又进入了状态。在这种事业的压力和爱情的刺激下，他已经忘却了自己，他只知道每次在刘亚菲身上，他总能找到一种激情，让他不断持续地战斗下去，就像注入了兴奋剂一样。他已经离不开她。但是他知道，凭借他目前的资本，他养不起刘亚菲，他必须要拼命地工作。
一番云雨之后，两人都酣畅淋漓地倒在了床上。
在激情中他们享受到生活的最美状态，在激情之后，张裴军又要奋起直追属于他的明天。
张裴军在成功操刀几个小户型项目后，渐渐地奠定和确认了自己在嘉汇置地公司的地位，工作渐渐顺畅起来。
最近土地拓展部又买进两个大项目，都是上百万平方米的大盘。这些大盘都将成为郊区的造镇项目，任务比较艰巨，除了完成日常的住宅建设之外，还要进行市政配套的建设，没有大盘运作经验的张裴军又要迎接下一个挑战了。
拿到这两块地，首先进行项目的总体计划安排，整个大盘的设计完成要在三个月后进行，与此同时一个月要完成总体定位。在上海，百万平方米的大盘少之又少，大盘的运作又不同于小的单体运作，要综合考虑人口在这个大盘的可持续发展，要考虑整体的战略定位。张裴军考虑到自己没有太多的经验，主动请缨南下到广州华南板块进行大盘的实地调研。
南方板块是房地产市场化最早的区域，和上海相比，楼盘显然做得更精致，张裴军参观了星河湾和奥林匹克花园后，立刻对这样精雕细琢的作品惊叹不已，这样一比，上海人民的住宅品质实在还有待于改进。
广州华南板块的楼盘总体上定位很清晰，对于客户生活方式的理解很到位，进入到住宅区，你就会不自觉被那种生活氛围打动，而这种生活方式正是上海所缺乏的。上海的房地产在生活品质上还有很大的提升空间。
张裴军带着兴奋的心情回到上海，他知道上海需要什么样的大盘了。他想造一座经典的上海老镇，里面凝结着老上海的情结，有新式的里弄、组团空间、公共空间、人文经典，所有上海过去的风华岁月都将在此凝聚。上海需要找回因现代生活而失去的老文化。
张裴军把自己的定位报告交到总裁手里。总裁也情不自禁地叫好。因为在上海新一轮的发展机遇中，很多的老式里弄已经拆迁，过去老上海的文化已经渐渐被现代的城市文明所取代，有一批老上海人需要找回过去的那段情怀。
楼盘的整体定位也获得了一些建筑学者的认可，他们组成专家团共同来设计这个大盘。大盘经过两个月的设计和调整，最终出炉。张裴军看到这个作品，倍感欣慰，它凝结了一个团队的心血，它不仅是一个产品，更像是一个作品。
公司也下决心用十年的时间好好打造这个楼盘，把它作为公司的经典项目来运作。这下，张裴军有更多的事情要做了。
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3。大盘要造势，就要从长计议
初步经历大盘运作，张裴军显得特别用心，没事就经常待在公司里加班，从整体推广策略到销售把控他都进行了精心的研究。在他看来，地产项目已经成为一种生活的游戏而变得富有激情。
推广策略制订出来后，他经常会在设计部、工程部之间往返，探讨各种问题，大家都被他这种热情打动，工作也格外卖力。实际上，大公司里的弊病也很多，例如官僚化和效率低下，有些时候为一件小事情，大家可以在会议室讨论半天没有结果。这也是很让张裴军苦恼的事。虽然设计方案出来了，但是前期报批中又存在着许多问题，工程部反映配套建设也同样存在着问题，有时不免让人气馁。
张裴军总是帮着同事做这做那，由于太过热情，又有了越位之嫌，所以张裴军倒有些怀念在小公司工作时那种效率了。
大盘初定要进行的推广策略是先造势，炒板块。张裴军邀请了很多经济学者一起举办了一个大型论坛，就板块的发展做出了进一步的探讨，同时对大盘运作提出了嘉汇的观点。
张裴军对大盘的理解是：大盘要造势，就要从长计议。对于分期开发的几个小板块，根据老上海发展的年代来进行定位，让人们从中找到百年上海的发展影子。这是一个很有学术文化味道的个案，各大媒体都纷纷给予了关注。还没开盘，前来咨询的人就络绎不绝，嘉汇置地因此名声大振起来。
邀请张裴军去谈大盘运作的人越来越多，张裴军经常在各大媒体上露面，要挖他到其他公司的猎头也渐渐多起来，但是都被他拒绝了。他想虽然自己有了名气，但并未真正做出有影响力的业绩，他要做的还有更多，眼前的利益并不重要。
刘亚菲也很支持他的想法，以他现在的经验来说还不足以独当一面，他还有很长的路要走，需要一点一滴地积累自己在地产方面的经验，毕竟地产开发和代理公司的模式还是不一样的。在地产开发方面，看问题更加宏观，更加全面，更能直接了解到客户的需要。最为重要的是他想熟悉、了解地产企业的内涵，将来有可能真正自己开创一家企业，走上创业的道路。
新项目的推广马上要进行了，张裴军了解多家广告公司后，决定选用一家对上海风情比较了解的广告公司，对项目的理念进行诠释。在他看来，地产广告就是诠释一种生活方式，把一种居住的情感注入到他们所理解的项目中。
张裴军独到的营销理念很快也获得了广告公司的认可，前期的接洽过程很顺畅。现在很多广告都带有虚假的成分，过分夸大楼盘的理念。说某某地铁挨近楼盘，什么步行一百米即可，多有吹嘘的成分，其实都是为了吸引读者的注意。张裴军认为好的广告能深入人们的情感，它应该是一种价值理念的宣传，不是为了短暂性的吸引。因此，从前期的板块炒作到进入楼盘的情感文化营销，“新上海滩”一直走得很顺，也渐渐地获得了上海市民的认可。
由于把主要精力放在关注楼盘的定位和推广上，张裴军有一段时间忽略了团队的运营管理。市场营销总监王飞也及时提醒了他，希望他能把握好关系，多注重团队的建设，培养和注意人才。
周五的一天，张裴军便邀请了团队的人一起到咖啡馆闲聊，互相切磋。
“我刚来公司时间也不长，有做得不好的地方请大家多多包涵。”张裴军诚恳地说道。
“张经理年轻有为，我们跟着你也学习到了一种精神，做事和以前也不一样了。”员工汪宇菲说道。
“以前我们总感觉工作是公司的，现在就有一种体会，工作是自己的，做得越多学得越多，不要拒绝小事。”员工曾力说道。
“我们现在也有很多体会，觉得张经理身上有一种工作的激情，是我们学习的榜样。”员工黄磊说道。
“你们都把我捧上天了，我都不好意思了。我就是太积极了，你们反而没空间了。所以我要改变工作方法，成就你们，才能成就我自己。”
“张经理是一个很优秀的人，是我们大家学习的榜样，今后，我们都要努力，把市场营销部的工作做好。”
张裴军心里还是有很多感慨，从外地赤手空拳到上海闯天下，没有亲人，也没有关系，全凭自己。初为大企业的部门领导，能有三个这么尊敬自己的下属，他心头有一股热流。他太需要一种认可了，这种认可已经长期积压在他心间很久了。
“谢谢，谢谢，有你们我会更努力，有你们我们会做得更好，相信在大家的配合下，市场营销部将会成为集团最优秀的生力军，我们加油！”
“加油，chess！”笑声激荡在咖啡吧里。
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4。了解竞争对手，才能跟得上形势
团队的思想得到统一，工作起来才会更加顺手。从代理公司的项目负责人到大公司团队的管理建设和资源的管理建设，张裴军明显感觉到工作的体制上还有很多不一样的地方，大公司上升的高度会更高，和代理公司那种仅仅关注项目的做法完全不同，所以给他带来的挑战和压力会更大。
张裴军除了留意项目进展外，还会关注房地产行业之间的竞争，关注宏观政策环境，关注消费群体。他能明显感觉到房地产是一个正在处于上升的产业，潜力很大，而他所处的这个市场营销部也将面临着产品定位差异化和企业品牌宣传差异化的新发展。他每天都�