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在这一部分，我们来看看新房销售。它被视为及时测算住房市场形势并预测未来经济的更好指标。例如，新建住房（期房）的销售不是在交易完成之后（如同成品房销售一样），而是在初期协议达成之时进行记录。当然，你不知道所有那些已签的购房合同最后是否都会导致最终的交易，但是没能达成最终交易的毕竟是极少数，从数据的统计来说没有多大的意
义。更有趣的问题是，仅占住房市场15％份额的新房销售是如何对经济造成如此深刻的影响的？答案是它们创造了大量的投资、就业机会、消费和产品生产。建筑商寻求建筑用的贷款、采购材料、玻璃、线路、水泥和管道，雇用大批技术熟练的工人。新房比成品房更贵，因为新房通常包括许多现代的舒适设备。而且，当买房者入住时，另一轮消费启动了。入住者在接下来的12～18个月需要购买家具和其他配套物品。
顶级投资经理人密切关注新房销售这一指标，还有另外一个原因。如果消费者的支出即将改变方向，你会发现该指标是首先发生变化的。购买一套住宅是一个家庭唯一的最大花费。除非潜在的买者对他们的收入、工作稳定性和经济的预期很满意，否则许多人不会买房。如果房屋买卖开始萧条，这就给经济中的许多领域敲响了警钟。银行会因为担心建筑商难以 还贷而停止提供建房贷款。没有了必要的资金，新建住宅的投资将减少，对建房供应、材料和建筑工人的需求会因此而缩减。一次严重经济衰退的危机开始出现。
具有讽刺意味的是，在衰退期，正是房地产业开始复苏并帮助其他产业走出低谷。经济衰退期间抵押贷款利率下跌，有时甚至会跌至一个很低的水平，从而使得住房建筑业再次具有吸引力。随着购房兴趣的回升，建筑商发现银行放贷处的负责人在经历了一个几乎没有放贷业务的漫长淡季之后，开始急于放贷，态度也更加热情。而且，在经济衰退期，劳动力和材料的供应很充分。结果就是住宅建筑业加速发展，以满足市场对新住宅的需求。如果考虑住宅建筑业复兴所带来的乘数效应的话，其他行业走出低谷开始盈利也只需几个星期的时间而已。。 最好的txt下载网
第3章 最有形象力的美国经济指标（39）
？ 如何计算
统计局根据建造许可证的数据来提供新建住房销售额的数字。为什么根据建造许可证？
因为建筑商常常仅在他们收到押金或从购买者那里得到一个已签字的合同时建立建造许可证的档案。新建住房的销售额一般要经过修正，有时是重要的修正。因此有必要观察至少3～4个月的数据，才能辨认新建住房销售额的趋势。
？ 表：关于未来经济走向的线索
● 表1 新建住房的已售和待售额
新建住房销售额在经济被认为接近转折点时达到中间阶段。在这样的情况下，开发商寻找潜在的房屋购买者正准备进入房屋销售市场的证据并锁定最低的贷款利率，这种利率通常只在经济周期的最低谷才会出现。一个新建住房销售额的上升常伴随着1～2个月后成品房销售额的增加，随着住房买入的节奏加快，供给和服务的需求将刺激其他与住房相关的商业 活动。
如果经济长期全速增长，形势就会逆转，最终抵押贷款利率爬升到一个令人痛苦的水平。于是许多房屋搜寻者被挤到市场之外。新建住房和成品房销售额下降以后，大范围的经济活动水平也开始下降了。
（1）已售新建住房：这是一个头条数字，从这儿你能找到整个美国和四个地理区域（东北部、中西部、南部和西部）的月度已售新建住房的记录。在这儿任何可感知的销售额趋势的变化，都可能是早期的关于经济失 去动力或恢复的预警指标。
（2）期末待售的新建住房：这个表格提供最新的待售新建住房的供给。它表明待售的新建住房存货在一个升温的住房市场上将收缩，并在购买不景气时增加。当然，主要取决于建筑商在此期间完成新建住房的速度。显然，如果待售住房的存货增加得太快，建筑商将减少未来的建设，直到市场再次改善。
（3）月度供给：新建住房重要的存贷销售率（I/S）告诉我们基于最近的销售频率销售完当前的新建住房需要多长时间。I/S是一个关于未来房屋建造的好的预测指标。当房屋的销售额高涨，月度供给比率通常保持稳定或下降。一般来说，如果它降到4个月的供给价值或更少，建筑商将有充足的信心去维持在新建工程上的投资。相反，如果销售额减少或没有足 够的买者去消化所有已建的新建住房，新建住房的股票可能升至过去6个月的供给价值，这通常预示着新建住房的下降。
（4）中间和平均售价：通过这两个指标，你可以了解最近的新建住房的中间价格和平均价格。通常，新建住房的价格比成品房价格上升得更快，因为它们拥有更多的现代特征。如果价格在几个月内持续上升，就是房产部门共振的证据。比较房屋价格随通货膨胀的上升也同样有趣。如果 新房价格的上升明显快于通货膨胀，美国人将倾向于把房屋看作一项有吸 引力的中长期投资。
● 表2 已售新建住房的价格
新建住房的价格从10万美元以下到超过1 000万美元不等。该表表明住房市场在过去的几个月中哪个价位的住房卖得最好。房屋价格在15万～20万美元之间的和超过30万美元的高档住房通常是卖得最快的住房。
？ 市场影响
债 券
新建住房销售额倾向于在经济周期的波峰和波谷时对固定收益债券市场的影响重大。在
经济增长强劲期间，新建住房销售额的一个超过预期的上升能使通货膨胀的预警增强，因此导致债券价格降低。另一方面，如果经济刚从萧条开始复苏，交易者对新建住房销售额恢复的反应可能更加平淡，因为它导致了该情形下通货膨胀的威胁大大减少。新建住房销售额突 然的月度下降可能是经济减弱和通货膨胀降低的信号。在这样的情况下，债券价格可能随着利率的降低而上升。书包 网 。 想看书来
第3章 最有形象力的美国经济指标（40）
股 票
该数据的易变性和它占房屋不动产市场的比率小阻止了股票投资者对它产生太大的兴趣。然而，因为它被公认为是一个领先指标，因此分析人士认为，当经济接近转折点时新建住房销售额的影响会更大。
美 元
货币市场上的交易者并未对新建住房销售额表现出太多的敏感。在新建住房销售额的表现和美元价值的变化之间并不具有太大的相关性。
住房市场指数：全美建筑商协会
HOUSING MARKET INDEX： NATIONAL ASSOCIATION OF HOME B UILDERS （NAHB）
市场敏感度： 低。
含义： 评价当前市场新建独居家庭住房的销售额及建筑商对未来趋势的预期。
主页网址： （在搜索栏中键入“HMI”）。
发布时间： 下午1点（美国东部时间）；每月中旬发布，覆盖当月的前半月活动。
频率： 每月一次。
来源： 全美建筑商协会；富国银行。
修正： 很少。
？ 为什么重要
经济学界公认房地产的发展将带动经济中其他部门的发展，这就是你会发现有如此多的经济指标致力于追踪与房屋有关的不动产市场的原因。然而，在许多报告中经常有一个指标滑出了观测的视野，尽管该指标是对未来房地产活动最好的预测指标之一。每月由全美建筑商协会（NAHB）和富国银行公布的住房市场指数拥有高层市场鼓动者的所有特征。它基于 建筑商的直接反应，而建筑商又具有对当前和未来房屋建筑趋势的最好感觉。此外，住房市场指数在报告的当月发布，领先于其他任何月度房地产报告的发布。最后，住房市场指数已被证明是一个不错的记录未来房屋销售额的领先指标。给定这些性质，你可能认为投资经理人会在报告发布后突然介入，然而事实并非如此。首先，协会用的统计样本相当小，调查的 根据是共计72 000个会员中的400个建筑商的回答。其次，数据并未按区域划分，导致难以确认该国哪些地区正在经历着对新建独居家庭住房强的或弱的需求。
？ 如何计算
20年来，全美建筑商协会一直进行一项月度调查，向大约900个会员（约一半及时回答）询问下面的问题：
？ 当前新建独居家庭住房的销售状况如何？（好、一般还是差？）
？ 你对未来6个月新建独居家庭住房销售额的预期是什么？（好、一般还是差？）
？ 评价你从新建住房市场观察到的预计购买房屋的人的数量状况。（高到非常高、一般、低到非常低？）
该调查根据每月前10天收到的答案得到其结果。通过利用每个问题的扩散指数并使之随季节作出相应调整来计算分值。该指数值在0～100之间变化。0意味着实际上每个人都同意状况是差的；100表明每个人都认为形势是好的；指数为50表明从建筑商那里得到的“好”的答案数目和“差”的答案数目一样多。因此，一个大于50的指数表明更多的建筑商认为形势是“好”的。
报告的重要部分是整体的住房市场指数，该指数以上述三个问题答案的加权平均计算。对第一个当前形势问题的答案代表59％的住房市场指数；未来6个月的预期销售额占14％，房屋搜寻者的数量占27％。
？ 表：关于未来经济走向的线索
全美建筑商协会在它的网站上有两个单独的关于住房市场指数的区域，一个是关于最近月度分析的新闻发布，另一个包含住房市场指数当前的和历史的所有数据。最便捷的登录二者的方式是在NAHB主页的搜索栏里简单地键入“HMI”。
第3章 最有形象力的美国经济指标（41）
● 住房市场指数的新闻发布（本书未列出）
调查结果和近期HMI的简短分析能在这里找到。就其他几周后发布的房地产报告而言，该指数被认为是一个好的领先指标。通过观察HMI和统计局房屋开发的数字，人们能更准确地预测未来新建住房的需求和供给，甚至展望房屋的购买对全国经济活动的细微影响。
该表中显示的住房市场指数的三种组成成分提供了更多关于新建住房市场的信息。
（1）该行的数据代表独居家庭住房的销售额。在短期预测房屋开发时，它实际上比
复合的住房市场指数更好，例如，对未来两个月的预测。然而，如果你想要了解超过该期的独居家庭住房的建造情况，则HMI与它的相关度比三个问题中的任何单独一个问题都更高。
（2）建筑商不太可能承担新建的项目，除非他们预期目前的需求是健康的。该表反映了建筑商如何根据当前利率和经济增长的假定来评估未来6个月新建住房的销售市场。
（3）第三行评估购