山东方面合作的条件很严格：
一，双方各投一半，以表合作诚意；
二，如果市道不好，他们就退出，但我必须按不低于买进的价位收购；
三，要求回报，即使是市道不好，也要至少保证他们6。5％的回报。
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34相约九八，我与地产开发（2）
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这样的条件完全是太严格了，估计他们可能是以往和海外合作吃了亏，所以害怕再度上当受骗，才不得不出此“下策”来保护自己。
可我心里有把握，这幢楼肯定没有问题，就答应了他们。
没想到真的出了问题！
原以为Dockland新区会五年内初成规模，同时抬高地价，没想到计划放缓，要十五年才能成气候，所以地价依然维持原来的价位。
2002年的时候，山东方面的领导要退休，决定退出合作。我按协议，出了175万澳元，同时还多支付了10万澳元，收购了他们那半股份。他们很高兴，因为2002年的澳元汇率比较高，算来算去，他们竟然赚了一笔可观的外汇！再加上每年分红（他们要求至少6％的回报）也有相当多的钱。这是他们公司第一次在海外投资成功，不仅没损失钱，而且赚了钱。
山东退出我并不介意。在与人合作时，如果中间数是10，我会给人11，而不是给9，这样就会有越来越多的人与我合作。
在接连买了几个商业大楼之后，我又准备进入民用住宅市场。
商业用楼和民用住宅是完全不同的两个市场，做法也不同。民用住宅市场有两种做法：
一，是买已经造好的旧房子，过几年升值后再卖掉；
二，是买空地或者是相当于空地的地（比如原有房子很烂，必须推倒重建；或者是原本是一个房子的地可以建多个房子），然后兴建一批新房。
我做第二种——买地建房子。
第一种的缺点是：一是规模小（每个房子一般是几十万），二是回报慢（总要等上三、五年才能大幅升值）。
从单一的房地产投资到房地产开发是一个飞跃，这对于我是一个全新的领域。
我是边学边干，做得很顺手，很快就找到感觉了，也敢下大单了。我胆子一大，就一下子买了半条街的地！
作为房地产开发商，地皮的储备非常重要。经过了仔细的推敲、斟酌和拿捏，我看准了一个地段，一下子买下了半条街！那条街在距墨尔本市中心不算很远的市郊，地段很好，增值潜力很大。而且，由于那条街被我买下一半，土地面积很大，我的回旋余地就大了许多。
我准备开发一片漂亮的花园洋房。
相信中国的读者在读到“市郊”两个字时会皱眉头的──怎么是郊区啊！
有必要在这里解释一下澳洲人的生活习惯和城市格局。
澳洲人不喜欢住在市中心──市中心是商业区、娱乐区和办公区，太繁华，太拥挤，太吵杂，太压抑（高楼太多），而且太多污染，澳洲人喜欢住在市中心外围的居民区。澳洲大城市和美国大城市的格局一样，城市占地面积巨大无比──象美国的洛杉矶，澳洲的悉尼和墨尔本等都是世界上数一数二的土地大城市（上海只是人口大城市）。这些城市之所以占地面积巨大无比是因为他们喜欢住花园洋房，每一座花园洋房，小的占地400－600平方米，大的占地1000平方米以上，甚至有上万平方米的花园洋房（这种花园洋房不仅有私人游泳池，还会有私人网球场和小型牧场呢）。
象这种土地大城市，除了市中心之外，还要有星罗棋布的卫星城──每一个卫星城又是一个小的市中心，也就是繁华的商业、娱乐和办公区。你要是在飞机上看这种城市，好象高楼都喜欢箍堆似的，东一堆西一块的。而居民区和民宅呢，就象铁屑被磁铁吸住了一样，围绕着这些市中心和卫星城铺散开来。
那么，什么样的居民区算是好地段呢？这里有很多因素。我把它们按重要程度在这里例出来，你就可以做综合考虑了。
一，有水景的地一定好，如果靠水，甚至有私人码头那就更是好上加好了；
二，没有水景有别的景色也好，比如靠近公园（澳洲的公园和中国的概念不一样，就是一大块打理得齐齐整整的绿地），或者可以远眺市中心高高低低的楼群；
三，一定要离开市中心一段距离，但不要太远，但是有水景的区域除外；
四，不要在高速公路、火车站、工厂、学校、购物中心、医院、高压线、监狱、垃圾处理站的边上；
五，但也不要离开高速公路、火车站、学校、购物中心和医院太远（比如10分钟）；
六，最好是一条极少有车路过的安静的街。
符合上述条件的地皮一定在郊区。
此外，我还在墨尔本东南区的Bearmous、Hight和Frankston等几个靠海的地方一口气买进六块地皮。我在前面说过，任何地方，只要能够看见大海，铁定都会赚钱的。
细心的读者一定会问，为什么我“一口气买进六块地皮”都在“墨尔本东南区”呢？
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34相约九八，我与地产开发（3）
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这和墨尔本的地貌有关。
我在本书的开篇曾这样介绍过：这是一座海滨城市，整个城市沿弧形的海湾向两面伸展，形成一弯下弦月的样子。墨尔本市中心就建在靠水的“弦”上比较偏上的位置；我的第一个落脚地Elwood在墨尔本市中心的右下方（也就是东南方）5公里处，也是在靠水的“弦”上。
我把墨尔本比作“下弦月”是非常准确的。
墨尔本藏在一个海湾里。从地图上看，这个海湾呈n形。墨尔本市中心就深藏在n字的最上方。按说，墨尔本应该延着n的两条“腿”向下发展，可是由于地貌的原因，她只发展了一条“腿”──就是n字右边的那条“腿”。现在想象一下吧，是不是一弯“下弦月”的样子？
为什么墨尔本只发展了东南方向的一条“腿”呢？因为东南有山，地势高。
现在，让我们概括一下墨尔本的区域。
第一，墨尔本没有南，南面是海；
第二，由于地貌的原因，墨尔本没有朝西南发展；
第三，墨尔本的东南区，有山，又临水，是墨尔本的好区；
第四，墨尔本的西面和北面，是内陆区，没有山也没有水，是稍差的区。
所以，我买东南区。
在澳洲，大家买房子时，追求的是房子增值的回报率；而在中国，大家看中的往往是使用性和实用性。或者说，澳洲人买房子是投资，买入时，就考虑将来卖出时能否增值。中国人买房子是使用（比如房子的面积有多大，房间结构是否舒适，房子的装修是否豪华，而很少考虑到房子增值的细节，只是大体以为房子肯定要涨价，但是如何涨价，就不太追求细节了）这是完全不同的观念。
澳洲人一般一生要换4－5次房子，刚结婚时买一个小房，生了小孩子后，换稍大一点的。等小孩长大一些后，换更大的。小孩成年离家后，换小一点的。退休后，就换更小的。年龄再大一些，就要卖掉房子住进养老院。
我是两者的平衡，一方面考虑房子的增值程度，一方面考虑使用功能。
当然，在实际操作上，也是非常的复杂的，这就要靠你的敏感力和决断力了。
我在1998年搞了两个开发项目，都成功了，也都有故事。
我的第一个花园洋房开发项目在墨尔本东南的Bearmous区。
这个区离海边很近，地价又不算很贵，我就先拿它来练练手。
我的计划是建四幢独立的花园洋房。
我找来三个地产销售代理，他们给我的建议是，每幢售价在40万澳元到50万澳元间比较合理。于是，我们定下45万澳元一幢的价位，然后再按此价位计算建筑成本，主题结构是固定的，主要功夫花在室内装修上。这又和中国不一样了，在中国建新房没有做室内装修的，反正你装了人家也不满意，也得扒。可是在澳洲没有不做室内装修的，你不做就卖不出去！
结果设计时出了问题——当地居民反对建中密度房子！
我这块地是200平方米，原本只有两个房子，可是我准备建四个花园洋房。从低密度变成中密度，地方政府基本上是同意的，可是周围的邻居不同意！
瞧，这就是西方，民意比政府还利害！
我说当地居民反对其实指的是那些邻居，你要是隔了十万八千里你有什么权利反对？
那么，有多少邻居反对可以构成民意，并足以阻止我的发展计划呢？5个就行。
那么，又有多少邻居反对我的发展计划呢？30个！
而且，这30张反对票中还包括了绿色环保组织——这可是澳洲的重要组织。
我决定先对付绿色环保组织。我们改了设计图纸，重要的体现两点：
第一，重点保护地上的四棵树（原设计是砍掉这几棵树），让花园洋房给树让路——其实这也蛮好的，花园洋房吗，怎么能没有树？
第二，提出一个口号：建绿色房子，使用没有污染的建筑材料，和尽量不使用原木。
我们主动和绿色环保组织沟通后，他们同意了。
然后是那些邻居。只有一家一家地做工作。
经过一番努力，还剩下七家坚持投反对票。
接下来就要坐下来谈判了。你为什么反对？我们怎么做你们才能满意？说起来，这邻居为什么反对建新房？主要是你从2户扩张到4户，人多车也多，就会给这条街填乱，增加污染。这个理由还是可以接受的。还有些理由就多少有点勉强了，比如一个邻居说，你多建了房子会威胁到我的安全问题。我们就说，好，我们加建一道篱笆。邻居就同意了。还有一个邻居说，你建的那些房子离我家太近，还开了那么多的窗户，这样，我们家干什么不是被你们家看得一清二楚？你们妨碍了我们的隐私！——这可不得了的，西方最强调的就是个人隐私啊！我们就说，好，我们去掉几个窗户！
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34相约九八，我与地产开发（4）
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还有一个邻居，住的隔了一条街，毫无因由地反对。我们就不理他了。
这样三搞两搞，总算是搞通了。
谁知预售的时候又出事了！
一个销售代理吹的很利害，可是卖了一个半月后，一套也没卖掉！我们一调查，原来他手里还有别的项目。我们马上换了新的销售代理。
新的销售代理倒是蛮能干的，很快就卖掉两套。不过，他也有他的问题，他随便向顾客许诺了合同上本来没有的围墙。可能这个销售商一向说话有些夸张吧，结果人家顾客是认真的：你说你的房子有围墙，怎么现在没有围墙了？要么给我建一道围墙，要么就赔我钱！
这个大嘴巴的销售商没了辙，就来和我搞，要我给他的顾客修一堵围墙。
我当然不能答应，因为合同里是根本就没有这个围墙的。
销售商不甘心，就来找我的茬，他给我发来了一个传真，说要投诉我们。
我说，好吧，我们打官司。我知道，打官司肯定是我赢。
销售商看我没被吓住，只好自认倒霉，最后，自己给买下了房子的顾客赔了2000澳元了事。该项目我赚了将近50万澳元。
接下来的发展项目和前一个很象，也是在靠近海边的地区，也是要建四个花�