其他的二线、三线的地产同时水涨船高。因此这个现象对福州市而言，我认为是
个警讯，如果你不小心，这座城市将沦为新一轮地产价格高峰的牺牲品，所以对
于地方政府而言，在这个重要的时刻，一定要思考，究竟什么模式才是一个正确
的经济发展的模式，这里我想透过我的演讲给大家一个思路。我想先广泛地谈一
下今天中国地产所面临的困境，各位来宾或者各位同学你认为我们28年的改革
开放真正做到了市场化吗？因为昨天的媒体跟我讲说，开发商高价标地是市场化
行为，我说是吗？这是你所理解的市场化吗？那我清楚地告诉你我们28年的改
革开放没有做到的就是市场化。这是什么意思？我们改革开放的结果就是供给面
的市场化严重不足，而需求面的严重过多，没有做到真正意义上的市场化，这就
是市场化的局面。地产供给面就是供给面严重不足的市场化，地产面有三大因素
值得我们关切。
第一，地产特有的两大核心资源，一个是地产开发权，第二个是银行信贷权，
这两个权利都操控在地方政府的手中，权利操控在地方政府的手中，就有可能徇
私，就有可能腐败。第二个因素是地产特有的长流程管理，就是从立项到开工，
一直到完工到销售等等的环节，大大小小上百个，每一个环节都代表着公权，就
存在着腐败，这两个环节就提高了交易成本。第三项就是城市的天价地价现象，
就是各地地方政府高价卖地，美其名是市场化，实际上在我看来就是透过竞价来
达到高价卖地，充实财政盈余的作为。你拿我们各地政府的地价涨幅和全世界做
比较，包括石油价格，包括重金属价格，甚至期权，你会发现我们地方政府天价
卖地超过任何地方的，而且是只涨不跌的，出现这种现象只有一种可能，那就是
操纵。这种高地价的必然结果是大幅拉升房价，为什么很多地方政府这么热衷于
卖地，我们做一个假设，地方政府上台之后什么事都不要做，他只要卖地就好了，
卖一块地GDP上升一块地，卖两块地GDP上升两块地，而且卖的价格越高越好，
越高，GDP越高，这跟污染是一样的，你觉得我们过去这几年的经济发展，地方
政府会在乎污染吗？污染无所谓，来一个污染GDP就上升，污染能创造GDP，如
果污染搞坏了怎么办？就治理GDP，这多好啊。所以下任官员一上任就会发现GDP
大幅度上升，怎么造成的？老百姓买的单，所以说高价卖地造成的污染有一个意
识形态，那就是我们这么多年对于干部的考核基本上是以GDP为纲，以GDP为纲
的必然结果就是我刚才讲的，这种GDP为纲导致出现一连串的问题，这三大要素
我重复一遍，第一要素是两大核心资源，第二要素是长流程管理，第三各地政府
高价卖地，这三个因素共同提高了房价。拿福州的房价跟成都的比一下，你们心
中有数，你们的房价跟成都一样的吗？问你为什么？谁能回答我？这么高的房
价，那么老百姓从所谓的改革里面得到什么实惠呢？越改革越住不起，这就是所
谓的房改之后住不起房。
现在我想探讨一个需求面，这么贵的房价谁去买，地产的需求面就是标准的
市场化严重过度，根据我所做的研究，我们发现购买地产的资金和我们过去所想
的不一样，我按照重要性分成四类。第一类最重要的资金就是由于近两年来投资
引商环境的急速恶化，所以我们很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来形
成我所谓的虚拟资金，打入楼市，打入股市，这笔资金是前所未有的，绝无仅有
的。这笔资金是最大的一笔到各地购买地产的这种。第二笔资金是在今天中国大
面积地腐败之下，各级贪官污吏的腐败款去了哪里，不会凭空消失，而是进入了
楼市进入了股市。第三笔资金就是我们所熟悉的国际热钱。第四笔资金那也是各
位更熟悉的我们老百姓的储蓄款，今天为什么政府的宏观调控政策是失败的，原
因就是对于地产泡沫而言，所有的宏观调控政策都是针对国际热钱和老百姓的存
款。举个例子，就像所有去外国的人不得不持外国护照，还有一个是我们没有一
条政策针对我前面讲的由于投资环境急速恶化挤压出来的资金，也没有针对第二
项由于今天大规模的腐败情况之下，腐败款形成的第二笔虚拟资金打入市打入股
市，从来没有针对这两项资金，这也是为什么在宏调之下地产价格照样涨。这所
谓的虚拟资金有几大特色，第一是不可监管，第二是不可控制，第三它是不可预
测，它是来无影去无踪，打到哪里就到哪里，这一种虚拟资金到处流窜现象就是
地产面的需求面太过，前面谈的地产供给面的严重不足，基本上都是政府在掌控，
配合上需求面市场化严重太过的结果，这两种力量扭曲在一起，老百姓再也买不
起房子。
我今年三月份在成都演讲，也是讲地产，当时成都的房价跟你们这边一样，
六千块一平方左右，当时我就问你们外来资金有多少，回答差不多一半。五月份
我在重庆演讲，五月份重庆房价2900块一平方，当时我就说2900一平方米应该
是没有泡沫，但是在我演讲的最后，我提出一个警告，我说重庆市政府要特别注
意，只要虚拟资金进入重庆，房价在短期之内立刻会上升，我话音未落，言犹在
耳。重庆就搞了个城乡统筹的计划，一个概念出来，虚拟资金进入重庆，一个月
之内房价立刻失控，江北区原先房价是2000多到3000多平方米，上个星期已经
达到6000多了，你说这样的涨幅和当地的经济发展有什么关系，跟当地的老百
姓购买力有什么关系，这主要都是在国内流窜的虚拟资金造成的房价泡沫。
这种虚拟资金现象还没有得到政府有关部门的重视，还仍然是以僵化的思维
推出一连串错误的宏观调控政策，错在哪里？不断地提高存款利率，目前提到
6％以上，各位来宾和各位同学想想，在政府的宏调之下，泡沫问题没有解决，但
是由于利率的上升，的这个社会的金融风险不断上升，知道为什么吗？
因为我们宏调的目标是错的，这种提高银行利率，收回信用以及货币的做法
它的目的是由于流动性过剩才会这么做，也是今天房地产的问题，包括你们福州
市房产的问题，所以价格上涨不是由于流动性过剩，是由于什么？是由于投资引
商环境的急速恶化，使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入
楼市进入股市，按照一些资料显示，我们中国国家的资金是欧美国家的20％不到，
这些资金去了哪里呢？基本上是巾了楼市和股市，对于一个制造业的企业家来
言，你投资十亿元建立一个劳动力的工厂，这利润甚至比不上你花一千万买房子
赚的利润，你辛辛苦苦花十亿元做的工厂要赚一千万多难，而且近几年我们的投
资环境是急速恶化，所以才挤压出大量的虚拟资金进入楼市，进入股市，这种会
因为宏观调控而持续恶化，举个例子来讲，比如你提高利率，什么结果呢？是进
一步打击了已经恶化的环境，会导致更多的资金进入楼市进入股市，这也是为什
么各位来宾和同学你们百思不得其解的问题，宏观调控会导致更多的挤压资金，
导致更多的炒股炒楼，这也是这几年重大的问题。
这里我要做一个表态，中央政府所谓的宏调思维是绝对正确的，但是我的批
评是宏观调控的思想是正确的，我们要推行宏观调控，但是我们执行层面的执行
是错误的，错在哪里？你错把错误现象当成流动性结果，我的诊断是泡沫现象基
本来自投资环境的急速恶化。
这四年来宏观调控执行的失败，就充分验证我的观点。再以福州市为例，还
记得一开始演讲，我问各位的一个问题吗？用27个亿卖了一块地给万科，那么
福州市政府拿到这27个亿你准备怎么用？当然是个假设性的问题，我也不知道
福州市会怎么用？但是你只要拿这27个亿用于所谓的地方建设，那么福州市将
必然地重蹈其他城市的覆辙，什么覆辙？
那就是一个非常有名的理论出来了，叫做二元经济环境出来了，由于全国各
地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设，各位来宾想想，如果各地地
方政府都在推动地方建设，尤其是拿卖地的钱大量投入地方建设会造成什么现
象？也就是把这个社会的有限资源误导到与建设有关的部门。所以在今天的中国
与建设有关的部门它是过热的，那么最近这个礼拜政府发布了一些景气报告，认
为中国今年景气不好。我想问一下从事制造业的民营企业家你们同意吗？如果景
气过热，为什么你们的日子越发难过呢？而且不论你是谁，不论你在什么地方，
不论你从事何种制造业，你今年的日子一定比去年难过，而且明年的日子会更糟
糕，如果经济是过热的，为什么你日子这么难过，可见经济过热这句话本身就是
有争议的。按照我的理论，中国经济不是过热，也不是过冷，是什么？是同时过
热同时过冷。
这就是我所谓的二元经济，什么叫做同时过热同时过冷呢？那就是我现象所
说德格地地方政府以GDP为纲的理念，因此把有限的资源基本上误导到与建设有
关的部门，所以与建设有关的部门是过热的，其他的民营经济是过冷的。哪些部
门与建设有关呢？地产、水泥、钢铁、政绩工程，形象工程以及融资，银行是过
热的，那我们民营企业家所从事的制造业基本都是过冷的，而且这种过热的部门
占多少比例呢？百分之二三十，非常热，百如说钢铁，钢铁部门的成长率一年百
分之三四十，各位想想我国经济增长率不过40％，你钢铁部门需要这么高的增长
率吗？钢铁卖给谁，因为钢铁部门就是过热的。在这种二元经济之下产生的一连
串严重的问题。第一个问题那就是二元经济必然使得宏调进一步失效。第二二元
经济一定产生通货膨胀。今天我们做一点理论性的探讨，为什么我是这种观点？
先谈第一个，为什么二元经济之下宏调进一步失效，各位想想，过热部门是哪些
部门？基本上和政府有关的部门是过过热的，包括国营企业，那么这些过热的部
门会因为宏调而改变吗？举个例子，假设今天央行提高利率0。25％你觉得这些过
热的部门会因为利率提高0。25％就不搞地方建设了吗？
各位请注意，为什么搞地方建设，因为以GDP为纲，我们对干部的考核是以
GDP微微一标准，所以一定要搞GDP，一定要搞地方建设，利率提高了，照借钱
照搞，不能停的。所以利率调升的结果过热部门持续过热，当然过冷部门就遭殃
了，因为过冷部门是大部分民营企业家都过热的部门，这些过冷部门很多资金来
源不是来自于正常的银行管道，而是来自于什么，黑市资金。比如福建和台湾很
类似，很多企业家怎么筹资，标会，我到别的地方讲人家听不会，在福建和台湾
人家就听得懂，你们都有标过会吧，这都是一种融资来源，这是地下金融，是黑
市。这种黑市利率非常有效率，按照我的研究结果显示，黑市利�