第一，上海老百姓比较有钱吗？我们看一下，从2002年－2004年，上海老
百姓可动用收入所得的增长率是12％左右，在广东也是12％左右，北京也是12％左右，几乎差不多。因此第一个理论根本不成立，上海老百姓并不比北京和广
东老百姓更多钱。
第二，世博概念。奥运概念在北京更吸引人，更是卖点。世博在哪里建造？
在浦东，5。28平方公里土地。但我们观察到，这次泡沫的形成是在浦西。因此
第二个理论也不成立。
第三，是否是外部资金的炒作。我自己在上海电台有一个节目，曾经谈过上
海的房地产，但是有人不希望播，结果没播成。为什么呢？既然，前两个因素表
明，即不是上海百姓比较有钱，也不是世博概念，那上海房地产短短半年内，炒
高了一倍以上的唯一可能，就是国际炒作。什么叫做国际炒作？我们比喻一下，
外汇储备1000亿美元，其中有700亿知道来源，包括直接投资、贸易等，但还
有300亿不知道来源！
我同时又想到一个可笑的问题，你有什么资格搞浮动汇率制？你有什么资格
搞利率自由化？你有能力驾驭国际炒家吗？甚至我在开玩笑讲，这个钱是不是国
外潜水艇运进来的？
今天上海房地产是怎么回事？假如我是国际炒家的话，我想暴炒国外的股票
是傻子，炒不起的！我都知道国外监管机构不会不知道。但国际炒家所想的一定
是会挑一个城市，这个城市有独特性，我如果只有500亿资金的话，我去哪个城
市？
就当成是我的猜测，虽然我猜问题是比较准的。我假如用500亿到1000亿
资金炒作房地产，我会去广东或北京吗？象广州政府发展规划是东向天河，南向
番禺；象北京是二环、三环、六环等，如果再数到七八环，连天津都变成北京的
一个区了，北京二环之内的区域是市中心区，但是北京老百姓是不喜欢住在那里
的，那里多是政府的机关单位。我们承认那是市中心，但不喜欢住在那里。那么，
住在哪里呢？跟着环走，在三环、四环，我们可能住在亚运村，朝阳区有可能住，
海淀区有可能住，甚至住在清华、北大附近，各有各的特色。所以北京区域跟广
州一样，居住区域散布得很广。但在我们大上海地区，是不一样的。上海地区有
南京西路和淮海路，在这个片区，土地供给没有了，在有限的土地上造有限的几
栋房子。上海老百姓和广州、深圳的老百姓不一样。如果上海老百姓买郊区别墅
的话，也会希望在市区里有一个小房子，不希望脱离市区生活。你说在南京西路
和淮海路买房，他们肯定愿意。
比如广州人想住在广州的市中心吗？肯定不想！北京人想住在北京二环以内
吗？就是故宫附近，你肯定不想！但上海老百姓就是想住南京西路和淮海路，当
然这个供给量非常小，没有数据公布的事，我不希望对外发言。下面都是我实地
观察到的现象，那就是国际资金，比如香港来的资金大举购买淮海路和南京西路，
这些内环区的所有高价楼盘。怎么买？我发现操作手法跟2003年国际游资炒作
H股是一样的。什么原则呢？首先大批量的购买。在买入累积到一定数量以后，
炒家一起进入，然后在最后要出手的三个月至半年左右时间，大幅度上扬，然后
高位套现，卖给傻瓜。当时对H股炒作，我讲这个话的时候没有数据，因为香港
联交所规定，机构投资人持股量10％以上才需要汇报，所以当发现没有机构投
资的时候，到了2003年4月1日，联交所突然宣布5％以上也要宣布，当月塌
陷。大部分持股都在5－10％之间，有几家公司9。9％不想披露。这种现象当时
炒作H股本，就是八国联军的时候，国外一起来炒作，不像我们自己的庄家是互
相厮杀的。国外同时进来，一起囊括，一起炒作，第一阶段炒这几家，互相揭盘，
我先购买，然后你也进来，然后一起退出，第四个人进来最高价格拉升，然后四
个人一起退出。炒H股的时候，第一家先进来，然后第二家再进来，第三家再进
来，怎么套现，第四家进来到高位，前面三家一起套现，下一次换一家，你这次
牺牲一点，下一次你第一个炒，我们互相配合。大家理解了没有？（掌声）
这是H股炒作，你们上网看一下，2003年我在《21世纪经济报》发表的文
章。这次我们发现也是类似情况，但是我们没有数据，我很多学生做房地产代理
的，我发现情况很类似，怎么回事？就是03年的时候，04年的时候，一起进来
的，由于地方非常小，少量资金给拉抬楼价，到最后我判定是在今年年初或者去
年年底，开始由最后几家进来，当时的房价，从去年2004年的6月份到今年6
月份房价在当地楼盘占了一倍以上，可以从1。5万到2万，甚至到3万以上，短
短的几个月，一起出货，高位套现，卖给老百姓。造成泡沫，大赚一笔而走，人
走了以后，政府开始宏观调控。第一，你两年之内卖掉的，给5％的惩罚。要卖
房子以后，你必须先交清贷款才能买房，各项条条款款让你卖不了，这就是高手
过招，让你走了以后才来调。（掌声）到最后打击了谁？就是打击了上海老百姓，
这叫做技不如人，也叫做嫌贫嫉富。然后房地产走到了这一步，你事先难道不晓
得这就是国际炒家吗？我告诉你，他就是不知道。 我到处演讲，我从来没有给
银行、证监会演讲，不学习是不行的。当然这话是公开讲的，在上海也照讲，你
所接触的竞争对手不再是深圳的房地产商，不再是北京、上海的房地产商了，宏
观调控要有宏观调控的原则，必须国际化，这是最基本的。我们在150年以前，
在大清王朝的时候，我们签订了辱国的条约，我们高考的时候，看到这个都是非
常痛苦，都是当时政府的无能，150年以后的子孙怎么说你们？到了300年以后，
他们还不是说150年以前吗？我们这代人可是高高兴兴签的，政府宏观调控打击
老百姓，还不如清朝，清朝还不会干这个事，财务金融不如人也要签订辱国的条
约。我在公开场合的发言，任何积极的政策都可以调整的。金融政策是不能做调
整的，你只要稍稍做决定就是上千亿，在美国最尖端的人才都是做金融的，在美
国商人学院里面，薪水得最高的就是金融学教授，因为他们这套东西所训练出来
的学生可以席卷全国财经，美国是看贡献而定薪水，为什么这么重要？因为这个
行业操控着一个国家的经济发展，我们的制造业是非常辛苦，赚5％不得了，房
地产暴力能够赚20、30％可能，当然你们这些雕虫小技，让美国人透过某些国
际炒家轻轻松松一笔就可以赚回来，怎么做？ 去年，国际热钱大量流入，当时
政府决定宏观调控，当事人提出一句话，什么叫做汇率？汇率是各国政府为了达
到政治目的的就是货币，绝对不是汇率价格，如果专家学者不理解这个的，你所
提出来的政策意见，包括调升利率都是错误的政策，你打击的对象都是老百姓，
因为你计不如人。所以我们今天房地产的局面，而是一个事关全球经济发展的国
际炒家的局面。
国际炒家三大特色，操作手法之复杂是你永远不知道！我们300亿外汇怎么
来不知道，国际炒家动用国际资金庞大是你不知道的，人民银行不是对手。另外，
跟各国政府关系暧昧是你不可想象的，举个例子，去年年初的热钱流入，根据我
们的研究，60％来自于日本，40％来自于美国，你们回想一下，去年是哪两个国
家给中国政府最大压力那就是日本和美国，这就是国际炒家，随着我国金融市场
不断开放的结果，对于地产业而言，你们面临的风险与日俱增，而不是与日俱减。
在这种危机时刻，政府必须谨慎而出，承担这个风险。可是各位请看，你们最切
身之痛的宏观调控从哪里来？
从上海地区来，但是宏观调控的结果，是一种全面调控的，对所有地区都会
造成打击，目前短期之内还看不知道，还没有开始，金融政策的效果跟时间是不
确定的，这是国际承认的道理，我们今天还需要讨论吗？可是我们还在讨论这个
事，想起来就悲哀。在这种格局之下，国外机构投资者进来，高位套现走人，政
府才开始宏观调控，全国每个地区都受到调控，因此这种调控是一个有问题的调
控，这个调控带给很多的地区，将会是经济萧条。而且按照我们的估计，我国生
产过剩的现象在2007年会体现出来，这是别人做的研究。生产过剩的经济配合
消费形态的改变带给各位的将是不可避免的经济萧条，对于地产商而言，投资而
言，我当然不希望，我希望能够更有英明的政策和有效政策来提升经济。可是对
地产商而言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要有认
识，我国地产商会被大量淘汰，可能有人听了心理不爽，与其不爽，但愿不要让
我说中！ 第一，你必须增加公司的现金流，第二，你必须减少负债，第三，你
必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，
而应该是现金流充裕，负债率极低。规模不大的更加专业化的地产商，包括生产
和服务分开的地产商。所以很多时候，目前有的地产商90％转型为地产服务商，
而不是盖房子。配套措施现在必定更加专业化。所以要未雨绸缪，应该朝着这个
方向发展，形成专业化，但是你本身的财务状况要好。
我跟上海的地产商曾经说过这句话，我国的民营企业家听不进去话，你跟他
讲，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他们讲，很多人就是在两年前听我
讲课的那群人，见到我，说后悔没有听我这句话。现在宏观调控又开始了，如果
当时低负债率的话不会产生这个危机。所以今天希望大家不要忘了，未来房地产
走势格局一定是这样子。走到这一步多悲哀，我们的股市也是问题，我们到底应
该如何看待我们的未来？
我们这是内部讲话，我可以再告诉你，金融政策所反映的不仅是利率汇率房
地产调控的问题，这一切都是相关的，包括目前推出的股权分置。我是少数几个
人公开反对股权分置的，我反对在哪里？我现在跟各位做交流。因为这一切都是
跟房地产、汇率不可分的环节。那就是到底什么是我国目前存在的宏观调控的思
维？什么叫股票市场？股票市场的原始目的，就是在市场上集资，把我们这些老
百姓不会做生意的一群人，把你们钱集合在一起，拿给最伟大的经理人经营，比
如说通用电气的韦尔奇，他是世界第一首席执行官，或者让可口可乐的首席执行
官经营，他比我们聪明多，也有能力多，也懂管理，他能给我们创造无限的财富。
这就是股票市场，集资把钱给最有能力的人经营，我们股票市场，当初为什么成
立股票市场？就是为了国营企业减少困难，因此这些国有企业老总不是傻子就是
笨子，或者没有能力的，没有第四个可能！（鼓掌）
今天把社会宝贵的资源凑集在一起，我说是不是违反了股票市场成立的原
则，政府�