远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。
那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。
因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的压力也就慢慢变小，人民币升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。（这跟消费心理学有一定关系）。同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在的货币政策。由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有人也许听说过。
这也是增加需求的一个重要因素。
好了。有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。
现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游资的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不通的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款进入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。
看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？
问题：4精彩，学到很多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回答一下sexjh的问题吧。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。但这种增长会持久吗？答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。
房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。
我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但为什么会崩盘呢？德隆为什么会破产呢？当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力发生变化，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。
由于下班时间到了，回答了一半。现在继续回答这个问题。有些问题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。
刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右，目前还权价格为15元。下跌幅度在90％以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。目前很多基金也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，换收率比较好，变现能力较强。
那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢？政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧？
现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）。
有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10％，物价指数增长5％（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5％为判断的一个标准，注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加5％。你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗？所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。德隆的破产就是例子。到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。
现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。是否珍惜，那别人就没法管了。
同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。
目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。
明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出最终判断，和提出理财建议。
前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它？其实和股市一样，是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。
比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发�