地产江湖 揭密房地产大腕的发家史- 第18节

　　2、战线过长，轻易丢弃原本拥有的天津区域优势，造成资金链紧张；

　　顺驰模式是“四快——快速拿地、快速开工、快速销售、快速回报”，但这四快需要在一定条件下才能实现。顺驰显然没有具备四快的条件。

　　3、商业模式存在致命缺陷，利润率过低，抗风险能力极弱；

　　“四快”模式里只有“快速拿地”做到了，2003到2004年拿了十几块地，在十几个城市同时开花，资金负债率高，一旦银行要收回贷款，资金链断裂，企业马上就会停止运转。

　　4、管理混乱导致项目失控、内部腐败严重；房地产行业的管理成本一般在2％到3％，而顺驰的管理成本居高不下，为8％到9％。短时间内还可以靠高工资、高福利、高待遇吸引人，但是利润不高、效益不好，终归不能持续下去；广告宣传费用过大，内部管理混乱；总部过分放权给地区公司，地区公司可以任意买地，可以自己随意决策；项目管理失控；授权什么、管住什么、放开什么都没有弄清楚；内部腐败；与招标单位搞鬼，拿回扣现象严重。




第十回　　　反思（2）




　　5、企业用人不当，片面强调人的“激情”，忽视对综合能力和道德品质的考察；企业领导人很有激情，因此他们要求人只要有激情就行，20多岁的年轻人就管项目，而一旦做不好，马上就换，这就有些片面强调激情。

　　6。不善于总结学习，不注意将个人的教训提炼为组织的财富，反复交学费，极大浪费公司资源。

　　顺驰的领导人很聪明，学历也高。但个人能力终归有限。面对日益膨胀的企业，他们不注意学习，不能从失误中吸取教训、不能慎重从事、不能规范管理，终于导致企业陷入泥潭，难以自拔。

　　六点总结精当啊。

　柳传志是孙宏斌商海道路上的重要人物，面对顺驰的陨落，柳传志认为，“孙宏斌的失败是迟早的事。因为他违背规律，资金链是个问题，但最关键的问题还是人。一下子招那么多人，几十个、上百个的培养，没有经过总部文化的熏陶，拉出去就给很大的权力。”

　　“真不知道他那样着急要干什么。”柳传志曾经告诫过孙宏斌，希望他小心谨慎，但最终还是于事无补。

　　生于激情　　死于浪漫

　　面对几万汉军，项羽笑曰：“天之亡我，我何渡为！”饮剑自刎，引得后世感叹、议论纷纷。

　　有人说顺驰败于孙宏斌的疯狂与偏执，有人说顺驰败于资金链的断裂，有人说顺驰败于上市失败。或许都有理，或许都无理。

　　大体看来，在宏观调控的压力下、在投资银行的临阵毁约下，顺驰倒下了，似乎有类似霸王的悲壮在里面，如果没有宏观调控……如果投行依照约定入股投钱……

　　其实，通过前文对顺驰狂飙、陨落过程的全面梳理，透过现在看到的信息、资料，可以看到，事情并不是这样简单的。里面蕴含的一些东西，值得商海中人引为戒律自省。

　　首先，从文化上看，顺驰具有浓厚的孙宏斌印迹。一个企业的气质难免要受创始人的影响，但老孙的个性太过突出，比如眼光极具战略性、为人富有强大的激情，这些特质在企业中被过度放大后，在没有适当的智慧的约束下、在适当的经验的参照下，激情往往会流于形式，战略往往被无能的战术阴干。

　　可以想象，老孙的激情传达几级以后，经过几个月的散热后，到了集团基层，可能就成为空洞的口号和冗长的会议了。这种高层、基层信息传递的存真、失真是管理学上必须要面对的课题。

　　一个部队要想获取胜利，必须战略战术双双过硬。比如，辽沈战役中，毛泽东确定了先打锦州的大战略，战略是伟大的、英明的，但如果没有塔山阻击战、锦州攻坚战、黑山阻击战、辽西会战这些具体的、一场场的恶战打下来，那伟大的胜利不会出现的。顺驰的全国化战略时间点选择准确、市场整体方向判断正确，大战略方向没问题。但战术上执行有问题，比如战线过长、比如很多项目开发都出现麻烦，战略的有效也无法弥补这样大、这样多的战术问题。

　　总体看来，顺驰的企业文化激情四射、但气质浮漂，导致公司战斗力并不强，特别是持续作战、细节作战能力弱。

　　其次，从内部管理上看，顺驰的管理非常失败。文化层面上还有激情这个优点，到管理层面来看，可谓一败涂地。从某种角度上看，顺驰可以说是不是败在资金方面的，就是败在管理上的。

　　先看人员管理。人员管理的第一步，就是因该形成稳定的、持续的用人机制，通过这个机制来甄选人才，让能者上、让贤者上。老孙一开始对各公司经理是非常放权的，正所谓用人不疑、疑人不用，但权这个东西，易放难收啊。一群二三十岁的年轻高管，手握重权，一群80后，去和50后、60后做生意，生意场上，人脉最重要，80后和50后、60后比人脉？呵呵，“饶你奸似贵，怕也要喝了人家的洗脚水”。全国化之后，顺驰员工流动速度是非常频繁的，孙宏斌的解释是公司发展起来后应聘的人更多了，可选择的人才也更多了，所以不怕老员工的离去。但从实际效果来看，老员工对企业文化、对企业的忠诚度是新近人才所无法拥有的，而有是者往往影响到一个企业的成败。另外，频繁的人员流动直接影响了顺驰的实际运作，很多交易伙伴都因此拒绝和顺驰进行业务往来，有多位业内人士曾对笔者表示：“无法跟顺驰做生意，你上礼拜刚跟这个负责人谈得差不多了，下礼拜再一看，顺驰换人了！原先那人说过的东西都不算了，有得跟新人重新谈，还没谈清楚又换了……这种做法谁能受得了，这生意怎么做。”




第十回　　　反思（3）




　　再看财务管理。顺驰号称“七个锅盖盖十口锅”，号称最周密的现金流管理，号称有专门的IT团队管理全国各公司现金的流进流出，但这并不意味着顺驰的财务制度是完善的。在土地出让款压得顺驰透不过气的时候，在公司绷紧资金链的时候，有一些资金流向了管理之外。比如顺驰再报销制度上管理并不严密，有消息说顺驰某公司的一部门经理，每月报销餐费就能报出十几万资金，单一用餐发票金额能高达二万元。

　　财务管理制度的混乱确实成为一些别有用心人的牟利温床，相比于万科、万通、富力等公司，顺驰的财务管理制度还是有待完善的。在万通一千元以上的餐票在报销时需要有公司证人签字；在富力员工的电话费开支都是有严格限制的。这些细碎的财务规定有时确实会影响效率，但切实保证了公司财务的严密。

　　有意见说，老孙对公司管理混乱的状况非常清楚，但老孙的理念是，一个公司不可能没问题，但要看什么是主流，只要在发展中、一切问题都可以在发展中解决。

　　但从实际情况看，人员混乱、财务混乱，这样的公司不遇到困难时，或者还能维持样子运转，一遇到困难，内部不堪压力。比如，总部需要从分公司调钱，分公司帐上明明有钱，但刚好财务把公款挪去给自己申购新股了，反正也乏人监管、人员变动快，一礼拜后，钱才到总部帐上，那总部还怎么混？这个例子假设的情节是非常轻微的，只是耽误资金划转的一周时间而已，顺驰内部拿回扣、乱报销的情况后期很是不少啊。

　　第三，从资金上看，顺驰地拿的太多了，钱花的太快了，购地狂不是那样好当的。上市未果、私募失败，让资金链只出不进，不出问题才怪。但这个资金问题背后，实际上还隐藏着另一个问题。

　　在顺驰内部一直有句话“顺驰是用来拉车的，融创是用来赚钱的，顺驰不动产是养大以后用来卖的”。在2003年时，孙宏斌就把旗下的房地产开发业务分在了顺驰和融创这两个公司内，好的地段、好的人员都分配到了融创。相比而言，在顺驰的运作上更为激进、更为偏执，拿地节奏更为紧密，而融创则稳健得多。孙宏斌对此的解释是，顺驰不动产承载的是中介业务，以后是计划方在美国上市的，融创是想放在国内上市的，顺驰是想放在香港上市的，三驾马车齐头并进。

　　但从实际操作效果来看，融创并没有在国内上市。在2005年，顺驰资金链最为困难的时候，融创资金链也比较紧，但融创转让了几块土地，获得几亿资金，保证融创渡过了难关。而在同一时间段内，顺驰也出现了资金紧张的现象，顺驰的管理层并没有效仿融创的做法，没有通过转让土地的方式换取资金链的安全，而是继续在风险中前行、再赌赴港上市成功、再赌摩根斯坦利必然能将顺驰带入资本的乐园。

　　从阴谋论的角度事后分析，在2003年之时，融创和顺驰并立之时，顺驰的命运或许在此时就已经被注定了。赌赢了，顺驰成为业内的顶级企业；赌输了，老孙手中还有融创和顺驰不动产。进退取舍早有安排。

　　孙宏斌已经不是1994年把全部身家性命绑在一起陪着青瓜蛋子一起玩的孙宏斌了。让我们假想一下，如果顺驰和融创不分立的话，老孙还会让顺驰如此狂飙吗、在顺驰资金链紧绷时还会采取较为冒险的做法吗？顺驰赌的是顺驰的全部，但不是孙宏斌的全部。完全从生意场的角度来看，以顺驰为筹码、几百万土地储备为筹码、数十亿资产为筹码，也是大手笔了，赌赢了天下第一，赌输了早有退路，这种的赌注，换你的话，你下不下场子？呵呵。

　　最后和有意向的读者一起做道思考题。

　　分析总归是分析，多是从结果倒推原因，以成败论输赢。顺驰最后被出让了，所以管理、文化、资金上的问题都成了问题；如果顺驰没有出让，而是顺利上市融资成功了，哪又该是什么光景？呵呵。老孙所说的靠发展解决问题，到底有道理还是没道理呢？战略的准确性能掩盖战术的执行不力吗？呵呵。




第十回　　　反思（4）




　　顺驰现象的巨大冲击

　　顺驰现象对业界的冲击是巨大的，在顺驰狂飙之前，所有的地产公司都知道房地产行业会发生并购，发生整合，大家会发生激烈的竞争，但没有人知道这是哪一天，没有人想到它会来得这样早，直到顺驰出现的时候大家才意识到危机真的来了。

　　在顺驰冲击波发起之后，万科三四年内先后发动了业内最大的并购——并购南都置业，先是在2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18。58亿元和17。66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。到2007年3月21日万科又以3。93亿元受让上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的剩余20％的浙江万科南都房产集团有限公司股权及与之相对应的股东权益。收购完成后，万科A将拥有浙江南都100％的股权。至此，万科并购南都置业的大戏已至尾声，整个收购过程共持续2年，收购总金额高达40多亿元，为中国房地产