－参与多次大型项目研究
支英珉
－齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹颖 ——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟
9。0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：日期：文本： WBS项目 X…履行工作D…独立作出决定d…共同作出决定p…管理进度C…必须经过咨询I…必须通知到A…提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组 房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组
工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 项目准备 D A
3 D2 调查内容设计 D dXC A A A A
2 D3 调研内容测试 DX DX dX DX A
1 D4 调研内容的确定 DC X A A
2 D5 座谈会样本筛选、预约 D dXC A A A A
2 D6 座谈会 D X A A
1 D7 访员培训 p A DX A
5 D8 正式调查访问 DX I
3 D9 竞争对手调查 DX I
1 D10 数据录入与处理 DXI
2 D11 数据分析 I CX DAI AI
5 D12 撰写报告 DX A
总计：29天
10。0费用明细：
根据项目的现实情况；我们的估算价格如下：
工作项目 数 量 单价（元） 金额（元）
项目调查研究设计（包括专家费用） 6000
座谈会费用 2场 2500 5000
督导/访员招聘培训 20名 60 1200
商业地产投资者 30人 80 2400
入户调查 50人 100 5000
拦截访问 300人 30 9000
竞争环境调研 3000
数据处理、统计分析 5000
报告制作（包括专家费用） 8000
公司项目管理费 15％ 6690
总计 51290
与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会 1次研讨会晚报市版半版稿件 25000元 如可以选择，再计入总价
蓬莱苑整体策划方案
一、区域市场分析——项目实现成功销售的基石
房地产项目开发的基础来自于对市场详实的调查和分析，从小环境到大环境，从政策趋势到竞争趋势，这一切都是影响项目开发成功与否的关键因素。
二、项目周边情况及项目现状——知己知彼，百战不殆
从项目所处区域来看，项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边不到50米的范围内，共聚集了大小项目共6个，这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的，由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边的另外5个项目可以得到以下情况：
a。凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区，其规模优势、小区内的绿化景观优势是其他几个项目所不能比拟的，但是由于其价格较高，对本项目构不成直接的竞争。
b。瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别，对本项目构成了直接的竞争威胁。具体针对各个项目来说，瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河，相对本项目来说具有一定的区位优势；新南居由于成本原因，相对本项目来说具有价格优势；滨江花园由于其户型设计较为合理，大部分户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构，相对本项目来说其具有产品设计优势。
c。反观本项目，由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性，而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造，并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。
三、蓬莱苑的市场定位——项目成功开发的灵魂
一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位，这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终，是整个项目的灵魂。
目前本项目所处区域竞争楼盘林立，由于本项目与其他竞争楼盘相比较，并无明显的竞争优势，但是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售，回收资金，在这样一个矛盾的环境中，本项目无法跟周边其他楼盘作正面竞争，那么，如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点，获得成功就是本项目市场定位的核心所在。
通过我们对**市房地产市场在售项目的调查，我们发现，**市有好几个项目应该说都是做的较好的，都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点，也就是说**市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念，即使有一两个项目提出了居住小区的概念，但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对**市房地产市场研究调查表明，**市存在相当大一部分人希望能够改变其现有的居住环境，但是由于收入的限制和其他方面的考虑，他们又不是很愿意花很大一笔钱来购买象“凤台嘉苑”这样的虽然环境很好，但是价格较高的住宅。这部分客户心理需求中对人身安全、心理隐私、和心理归属的感觉极为强烈，他们需要一个价格适中，但是又能体现其身份的良好居所。
根据以上分析，我们得出如下结论：
首先，本项目应该明确提出居住小区的概念，通过对居住小区概念的宣传来达到使大部分的潜在购买客户关注本项目的目的；然后，完善小区配套，突出小区的物业管理。其次，本项目必须避免与其他竞争楼盘发生正面冲突，将视线转移到我们上面所分析的这部分人群上来，填补区域内这一市场空白点，做适应这类市场的房产，站在与其他竞争楼盘不一样的层面，向无竞争和少竞争的方向发展，建立一个新的、有极强竞争力的畅销开发项目，与周边的其他项目开发形成一个鲜明的对比，实现无可比性的竞争优势。所以，本项目的市场定位为：
**市第一个全封闭式精品生态居住小区
四、蓬莱苑产品策略——项目成功开发的根本
现在，一个成功的项目更多的是依靠其整合营销（IMC）手段，而非单纯的销售手段竞争。在广告媒体充斥整个房地产市场的今天，广告的可信度越来越淡漠，消费者的理性让他们坚持眼见为实的购买理念，绝大多数人不会因为一时的冲动掏钱来购买房子这样贵重的东西，即使在冲动之下购买，也会在理性恢复后利用政策保护和相关的法律手段退房。所以，这时候整合营销中的产品策略才是竞争的基础，优秀的产品设计才是竞争的最根本所在。
通过我们对本区域内消费者调查得知，其价格承受力可以达到800元/平方米甚至更高一些，因此，本项目要达到800元/平方米以上的均价是完全有可能的。但是，这个市场的价格承受力绝不会对目前在产品设计上存在着诸多问题的蓬莱苑产生兴趣的。所谓治标先治本，如果不解决产品设计这个根本问题，不对产品本身进行改造和革新是不可能达到这一销售均价的。在我们充分研究了原设计方案后，我们发现本项目在产品设计中存在着诸多问题：
1、总平面设计不合理：
由于受地块的影响，整个小区要进行围合具有相当的难度，由此造成整个小区呈完全开放的状态，这与目前人们的居住理念很不合拍的，而且由于整个小区呈完全开放状态，不仅不利于小区管理，而且造成了小区内绿化景观浪费。
2、2#楼户型设计不合理
由于本项目与比邻项目的楼间距小，但是小区内的楼间距（近27米）却很宽，而2#楼的户型设计上却没有很好的利用这一点，其客厅设置在比邻项目一侧而不是靠近小区内，造成客厅采光存在问题，且视野不够开阔。
3、景观设计没有独特性
对于一个项目的销售来说，能否实现成功销售，其产品所具有的独特性（USP）是一个很重要的因素。而本项目的景观设计没有其独特的主张，与周边项目的景观设计相比毫无惊人之处。
解决办法：
A、针对项目现状，建议将1、2、3#楼进行围合，使其成为一个封闭的小区。可以在2#楼和3#楼之间修建会所和车库，然后将大门开在市政规划中的步行街一侧，这样可以减少小区内的喧嚣程度，将原来开在天成路上的两个出口用铁花大门进行封闭，这样不仅有利于小区的统一管理，还可以将小区内的景观由原来的公用性转变为小区专有，更保障了小区内业主的安全和私密性。
B、2#楼的户型设计可以做适当改变，将其客厅设置在靠近小区花园的一侧，一来可以解决客厅的采光问题，二来可以让住户能充分享受到小区花园内的景观。
C、小区的景观设计可以更新颖更精致，并赋予其独特的文化内涵，制造与其他楼盘的差异性。以此概念对整个项目理念形成支撑，形成本项目的独特生活方式。建议引入“主题园林”（如日本伊豆静态日式的主题园林，印尼巴厘岛东南亚风情的热带园林，荷兰阿姆斯特丹风车式的动态水景园林等）让客户从景观上能感觉到本项目的独特性和唯一性。并在小区的中心花园内引入建筑小品，赋予其独特的文化内涵，由此来提升小区形象和档次。
五、蓬莱苑价格策略——项目赢利的保证
项目现有的销售价格处于周边竞争楼盘的中间位置，既不算高也不算低。但是在我们对其进行了产品改造后，形象能对项目的整个形象有一定的提升，在此基础上，我们建议蓬莱苑可以适当提高现有销售价格，采取低开高走的价格推广策略，在不降低现有价格的情况下，抬高1、2、3#楼的销售价格，适当降低4#楼的销售价格，从而实现整体价格的提升。
六、蓬莱苑推广策略——胸有成竹方能临阵不乱
针对蓬莱苑现状和区域市场整体情况来看，蓬莱苑所处区域相对于老城区来说开发较晚，在人气和商气的聚集上还需要一定的时间，从该区域的市场调查来看，绝大多数的商铺均处于有价无市的状况，甚至一部分商铺连出租都无人问津。因此，我们建议在其整体推广策略上应采取“先推住宅后推商铺”的方式进行推广。其推广重心放在住宅的推广上。对于住宅的推广，可以优先考虑1、2、3#楼的推广；对于4#楼主要通过低价格策略来适当进行跟进。
七、蓬莱苑宣传策略——为销售插上翅膀
根据我们在二级市场所获得的大量的操盘经验来看，对于二级市场项目的宣传推广来说，报纸广告和电视广告的影响力是相当有限的。所以我们不主张在二级市场的项目宣传推广中将较多的广告费用投入到报纸广告和电视广告上。针对蓬莱苑现状，我们建议在其开盘推广阶段投入一小部分费用在报纸和电视广告上对项目进行宣传，达到一种广而告知的效果。对于蓬莱苑的后期宣传推广，更多的费用将投入到施工现场和销售现场的包装。这样有两个好处。一是可以利用区域整体广告效果进行借势宣传，拦截部分到该区域内其他楼盘进行购买的潜在购买客户；二是可以提升项目形象，这样能让潜在购买客户实实在在感觉到本项目的高档定位以及与其他项目的差异，让客户感觉到本项目的独特性和排他性。
八、蓬莱苑销售人员培训——让销售在此终结
再好的策划，最终仍落实于销售人员与每个客户的交流。因此，销售人员的培训和管理是营销成功的一